房地产信托投资基金(110009)房地产信托投资基金*政策消息
房地产信托投资基金(110009)房地产信托投资基金*政策消息
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2、110009
全球*的房地产投资信托基金（REIT）
房地产被广泛认为是对投资者有吸引力的资产类别。
这是因为它提供了多种好处，例如多样化（由于与股票的相关性较小）、月收入和免受通货膨胀的影响。后者被称为“通胀对冲”（Inflation Hedging），源于房地产在价格上涨期间升值的趋势。
当然，负担能力是投资大多数房地产的主要障碍。世界各地的房地产市场已经达到了泡沫领域，这使得人们很难进入市场。
值得庆幸的是，有更简单的方法来获得曝光。其中之一是购买房地产投资信托（Real Estate Investment Trust，REIT）的股份，这是一种拥有和经营创收房地产的公司，通常是公开交易的。
什么是房地产投资信托基金？
要获得美国房地产投资信托基金的资格，公司必须满足以下几个标准：
● 将至少 75% 的资产投资于房地产、现金或美国国债
● 至少 75% 的总收入来自租金、抵押贷款利息或房地产销售
● 以股东股息的形式支付至少 90% 的应税收入
● 成为应税公司
● 由董事会或受托人管理
● 经营一年后至少拥有 100 名股东
● 五人或以下的人持有不超过一半的股份
投资房地产投资信托基金类似于购买任何其他上市公司的股票。还有可能持有一篮子房地产投资信托基金的交易所交易基金（Exchange-traded Fund，ETF）和共同基金（Mutual Fund）。最后，请注意，一些房地产投资信托基金是私有的，这意味着它们不在证券交易所交易。
市值前 10 名
以下是截至 2022 年 3 月 25 日的全球 10 大公开交易房地产投资信托基金。
如上所示，房地产投资信托基金专注于市场的不同领域。了解它们的差异是进行投资之前要考虑的重要一步。
例如，Prologis 管理着世界上*的物流房地产投资组合。这包括全球的仓库、配送中心和其他供应链设施。可以合理地假设，该 REIT 将受益于电子商务的进一步增长 - 在接近尾声时更多。
另一方面，Realty Income 在美国和欧洲拥有超过 11,100 处商业房地产的投资组合。它将这些物业出租给 Walgreens 和 7-11 等主要品牌，这些品牌合计占 REIT 年收入的 8.1%。
不仅仅是建筑物
蜂窝塔和数据中心可能看起来不像“房地产”，但它们都是占用土地的现代基础设施的关键部分。
专注于这些领域的 REITs 包括 American Tower 和 Crown Castle，它们在美国和国外拥有无线通信资产。他们可能会受益于 5G 网络和物联网（IoT）的日益普及。
另一方面，Equinix 和 Digital Realty 专注于数据中心，这是一个受益于数字化的快速发展行业。这两家房地产投资信托基金都与亚马逊和谷歌等主要科技公司合作。
值得关注的趋势
对房地产的需求可能会受到世界各地总体趋势的严重影响。其中之一是人口增长和城市化，这大大推高了全球许多城市的住房成本。
电子商务的日益普及也引发了对仓库空间的需求激增。亚马逊在 COVID-19 大流行期间的巨大增长*地体现了这一点，在此期间，该公司的仓库设施数量翻了一番。
在全球范围内，电子商务仅占零售总额的 19.6%。如果这一数字继续上升，工业房地产价格可能会实现强劲的长期增长。
05月25日讯 易方达价值精选混合型证券投资基金（简称：易方达价值精选混合，代码110009）05月22日净值下跌2.04%，引起投资者关注。当前基金单位净值为1.1771元，累计净值为3.1691元。
易方达价值精选混合基金成立以来收益414.39%，今年以来收益6.52%，近一月收益5.26%，近一年收益22.33%，近三年收益35.25%。
易方达价值精选混合基金成立以来分红18次，累计分红金额98.86亿元。目前该基金开放申购。
基金经理为葛秋石，自2018年12月11日管理该基金，任职期内收益45.41%。
*基金定期报告显示，该基金重仓持有贵州茅台（持仓比例9.96%）、泸州老窖（持仓比例9.26%）、五粮液（持仓比例9.24%）、格力电器（持仓比例7.79%）、保利地产（持仓比例7.34%）、万科A（持仓比例6.98%）、南极电商（持仓比例6.58%）、海螺水泥（持仓比例5.67%）、恒瑞医药（持仓比例5.36%）、招商积余（持仓比例2.59%）。
报告期内基金投资策略和运作分析
2020年一季度，A股市场各指数呈现分化走势，上证综指下跌9.83%，沪深300指数下跌10.02%，创业板指数上涨4.10%。从行业层面来看，农林牧渔、医药生物、计算机等行业表现较为突出，而休闲服务、采掘、家用电器、非银金融等行业表现相对落后。
报告期内，国内方面，经济受新冠肺炎疫情影响，2月PMI、社零、工业增加值及固定资产投资数据均创下历史新低水平。但短期国内货币政策积极发力，通过在公开市场大力投放流动性，调降MLF利率和引导LPR利率下降，以及降准等措施稳定金融市场和信用环境；财政政策方面通过针对性减税降费，促进汽车消费和发放消费券等措施推动复工复产后经济缓慢修复。海外方面，欧美疫情在一季度末爆发，沙特和俄罗斯爆发原油价格战，美国资本市场去杠杆导致全球风险资产被抛售，多国股市多次熔断，美联储连续两次紧急降息将利率水平降至0附近，最后通过无限QE工具实现阶段性稳定流动性；财政政策方面美国推出2万亿美元刺激计划提振市场，但海外防疫措施相对宽松导致疫情尚未被有效控制。全球经济衰退预期引发市场担忧，海外疫情导致外需阶段性受挫，内需提振成为稳定经济核心手段。国内疫情有效控制下的复工复产已经缓慢展开，经济数据也将逐步企稳，上市公司业绩也有望环比回升。
本基金在一季度股票仓位有所下降，主要降低了农林牧渔、化工、电气设备等行业的配置。个股方面，增加了景气度向上、估值水平较低的个股配置比例，降低了海外需求占比较高的个股配置比例。
房地产市场迎来重磅金融政策。日前，人民银行、银保监会联合发布《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》（以下简称《通知》），明确保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理，鼓励银行业金融机构加大对保障性租赁住房发展的支持力度。
业内专家认为，《通知》有助于支持我国住房保障体系建设，推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，促进房地产市场平稳健康发展。
体现政策倾斜与引导
2021年12月召开的中央经济工作会议强调，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设。
目前，各地均将加快发展保障性租赁住房作为住房建设的重点任务。今年初召开的全国住房和城乡建设工作会议指出，2021年全国40个城市新筹集保障性租赁住房94.2万套，2022年将大力增加保障性租赁住房供给，以人口净流入的大城市为重点，全年建设筹集保障性租赁住房240万套（间）。
中国邮政储蓄银行研究员娄飞鹏认为，我国正在加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，在此过程中需要银行业提供足够且有效的金融支持。保障性租赁住房是我国住房供应和保障体系的重要组成部分，对实现全体人民住有所居具有重大意义。
在此背景下，《通知》引导银行业金融机构加大保障性租赁住房市场发展的支持力度，意义深远。光大银行金融市场部宏观研究员周茂华认为，这是促进我国房地产市场健康发展的长效机制和重要举措，有利于推动加快建立多主体供给、多渠道保障体系，满足市场多元化需求。此举体现了政策倾斜与引导，拓宽了保障性租赁住房项目融资空间。
招联金融首席研究员董希淼表示，《通知》明确保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理，是贯彻落实中央经济工作会议精神的具体举措，有助于鼓励银行业金融机构坚持“房住不炒”原则，在防控风险的前提下，加大对保障性租赁住房发展的支持力度。
“近段时间以来，疫情影响仍未消退，我国经济下行压力仍然较大。在这种情况下，明确保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理，有助于银行业金融机构准确把握和执行房地产金融审慎管理制度，保持房地产信贷平稳有序投放，满足房地产企业的合理融资需求和住房消费者的合理住房消费需求。”董希淼认为，此次政策在春节假期后发布，向市场传递出稳预期、稳信心的明显信号，有助于促进房地产业良性循环和健康发展，进而促进扩内需、稳增长，维护宏观经济大局稳定。
坚持“房住不炒”定位
在《通知》落地后，业内专家认为，保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理，也是坚持“房住不炒”定位的重要举措。
实际上，保障性租赁住房不纳入房地产贷款集中度管理，是房地产贷款集中度管理制度的既有安排。2020年年底，人民银行、银保监会联合出台了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，根据银行业金融机构资产规模和机构类型等因素，分五档设定房地产贷款集中度要求，为银行房地产贷款设置了“两道红线”。明确提出为支持住房租赁市场发展，住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算，并在制定住房租赁金融业务有关意见、建立相应统计制度后，对于符合定义的住房租赁有关贷款不纳入集中度管理统计范围。
2021年6月，国务院办公厅出台《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，明确保障性租赁住房基础制度和支持政策，并提出要进一步加强金融支持，包括完善与保障性租赁住房相适应的贷款统计，在实施房地产信贷管理时予以差别化对待。
中国银行研究院研究员郑忱阳表示，在此基础上，各地加快建设保障性租赁住房相关机制，在项目认定、数据统计、监督管理、监测评价等方面取得良好进展，在此情况下《通知》已具备落地条件。
保障性租赁住房主要面向新市民、青年人等群体，与公租房、共有产权住房共同构成我国的住房保障体系。在业内专家看来，《通知》也是“房住不炒”定位的体现。娄飞鹏认为，通过发展保障性租赁住房，让新市民、青年人以相对较低的租金解决住房问题，可以起到稳定市场预期、避免高房价对消费的挤出等作用。正因如此，积极参与保障性租赁住房建设，也是促进“房住不炒”定位落地的重要举措。保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理，可以进一步调动银行业合规支持保障性租赁住房的积极性，进一步推动保障性租赁住房发展，完善住房保障体系，实现人民住有所居，促进房地产市场平稳健康发展。
金融机构应用好政策红利
今年1月，住房和城乡建设部公布的数据显示，“十四五”期间将扩大保障性租赁住房供给，40个重点城市初步计划新增650万套（间）。各地陆续发布的“十四五”时期有关规划显示，上海计划“十四五”时期新增保障性租赁住房47万套（间）以上，达到新增住房供应总量的45%左右；北京市计划新增保障性租赁住房套数占比不低于40%；广州市计划建设保障性租赁住房60万套（间），占住房总量的45.8%；深圳市计划建设筹集保障性租赁住房不少于40万套（间），占住房建设筹集总量的45%左右。
在《通知》落地后，业内专家认为，金融机构应用好政策红利，加快进入保障性租赁住房市场，加大对相关项目的支持力度。
“商业银行等金融机构在依法合规的前提下，加快进入住房租赁市场，探索住房租赁信贷新模式，既可促进住房租赁金融朝着规模化、专业化方向发展，也有利于房地产市场平稳健康发展的长效机制形成。”董希淼表示，金融机构要以此次新规为契机，优化房地产金融业务结构，加大对住房租赁市场的支持和服务力度。一是加强与地方政府沟通合作，支持开展保障性租赁住房开发建设，并在住房租赁平台交易撮合、信用评价等各个环节提供创新的金融产品和服务；二是可与房地产企业合作，通过签订租赁权转让协议的方式将待售房源变成长租房源，扩大住房租赁市场供给；三是开发额度和利率适中的租房贷款、租房分期等产品，为有需求的租客直接提供信贷支持。
《通知》对银行业来说也是机遇。郑忱阳认为，银行业要坚持“房住不炒”定位，将资金投向符合要求的保障性租赁住房领域，通过信贷、债券等市场化手段提供金融服务，创新租赁住房债券型投资信托基金产品（ABS）、房地产投资信托基金（REITs）等金融产品，强化数据统计和风险监测，促进金融服务依法合规、风险可控、商业可持续。
栏目主编：秦红 文字
答：信托公司有两种产品销售渠道，一种是信托公司直销，多数信托公司会建立财富中心或者销售中心等营业网点，来销售信托产品，信托消费者可以前往距离自己较近的信托公司网点购买信托产品，或通过信托公司官网联系理财经理购买；另一种是委托其他信托公司、商业银行、保险公司、保险资产管理公司、证券公司、基金管理公司以及监管机构认可的其他机构来代理销售信托产品。因此，信托消费者既可以通过信托公司购买信托产品，也可以通过代销机构来购买信托产品。信托消费者需要注意的是，无论是信托公司直销还是其他合格机构代销，都需要通过营业场所或者自有的电子渠道来销售信托产品。
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