000656金科股份(土地市场大变局)000656金科股份深度分析
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2、土地市场大变局
财经九号院
日前，中国执行信息公开网显示，金科地产股份有限公司（下称：金科股份）被深圳市罗湖区人民法院两次列为“失信被执行人”（案号2022粤0303执恢161号、163号），也就是民间俗称的“老赖”，失信行为认定为：“有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务。”
（资料中国执行信息网）
金科股份这次成为失信被执行人，源于其旗下公司金科耀桓。据深圳市罗湖区法院披露的信息显示，，网上立案编号【Z10290201604687】，因被告金科耀桓（深圳）置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告张春姣退还认筹金20万元。同样未履行的，还有另一个案件【Z10290204604686】，未向原告孔亮退还认筹金20万元。
通过工商信息查询发现，金科耀桓公司曾多次被法院列为被执行人，而金科股份在其中的股权占比仅为5%。一个小股东，居然因参股公司区区40万元的被执行案件，拖累了失信被执行人，而且是上市公司层面的，实在是有点“冤”。
不过，金科股份自身，面临的司法被执行状况也不容乐观。
同样据中国执行信息公开网显示，8月19日，金科股份被成都高新产业开发区法院判为被执行人，执行金额7330.6万元。
（资料中国执行信息网）
8月5日，北京市第一中级人民法院将金科股份列为被执行人，执行金额7.98亿元，案件涉及的是北京金科纳帕置业有限公司；
但奇怪的是，就是这样一家金科股份旗下子公司重庆金科房地产开发有限公司持股55%、北京金科兴源持股45%的公司，居然没有出现在金科股份2021年年报中，既没有纳入子公司名单，也没有出现在合联营企业名单上，莫非是被安排“出表”了？
（资料中国执行信息网）
仅仅上述两件被执行案，金科股份被累及的执行金额就超过了8.7亿元。
子公司层面，重庆金科房地产开发有限公司在今年5月和8月初，分别被大连市中院和宁波市中院判为被执行人，执行金额分别为2.86亿元、5.08亿元，两者累计也超过了7.9亿元被执行金额。其中宁波市中院的案件涉及慈溪鑫璨商业广场开发有限公司；
（资料中国执行信息网）
金科地产集团武汉有限公司，今年4月至7月，被武汉当地法院多次判为被执行人，执行金额累计653万元。
除了各类司法案件被执行金额的增加，金科股份还面临着资本市场的烦恼。
8月19日晚间，金科股份公布称，公司于近日收到控股股东重庆市金科投资控股(集团)有限公司通知，获悉其所持有的累计约0.49亿股金科股份股票，因在中信证券、银河证券开展的融资融券业务和质押式回购业务存在违约风险，于2022年8月16日至8月18日分别被券商强制平仓，上述被强平的股票约占金科股份全部股权的0.92%。
目前，金科股份控股股东及其一致行动人持有金科股份的股权比例已降至24.92%，其中黄红云及金科控股累计持股比例约为15.83%。
值得关注的是，其一致行动人广东弘敏持有的4.806亿股金科股份股票，已经***质押了，如此之高的质押比例，实在为之捏一把汗。
近日，财政部发布《关于将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入划转税务部门征收有关问题的通知》。而“国有土地使用权出让收入”一词让该通知一时间成为财经领域热议的话题。
通知指出，将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入统一划转税务部门征收，并自2022年1月1日起全面实施征管划转工作。
国有土地使用权出让收入划转税务部门征收会带来哪些变化？土地出让收入归属是否会发生改变？对此，《》
土地出让收入仍归地方
上述政策先试点后推开。自2021年7月1日起，选择在河北、内蒙古、上海、浙江、安徽、青岛、云南省（自治区、直辖市、计划单列市）以省（区、市）为单位开展征管职责划转试点，探索完善征缴流程、职责分工等，为全面推开划转工作积累经验。暂未开展征管划转试点地区要积极做好四项政府非税收入征收划转准备工作，自2022年1月1日起全面实施征管划转工作。
在财政部发布通知后，有观点认为，国有土地使用权出让收入划转税务部门征收，可能意味着未来土地出让收入归属发生改变，资金分配格局会发生改变。
对此，接受
中国政法大学财税法研究中心主任施正文在接受《》
北京大学财经法研究中心主任刘剑文在接受《》
刘剑文也指出，未来相关政策落地后，土地出让收入还是归地方，只是征收主体发生了改变。
《》
推动地方政府摆脱“土地财政”依赖
为什么要将国有土地使用权出让收入等非税收入划转税务部门征收？
对此，北京国家会计学院财税政策与应用研究所所长李旭红向《》
刘剑文则向
与此同时，也有专家向
上海财经大学公共政策与治理研究院首席经济学家杨畅分析，未来转由“垂直条线”的税务部门负责征收国有土地使用权出让收入，使得中央政府完全掌握地方土地出让收支的具体情况。在短期，由于本年预算安排已经排定，地方政府行为具有一定的延续性。但在长期，会对地方政府行为产生引导，使得地方政府在土地出让环节更趋谨慎，推动地方政府摆脱对“土地财政”的依赖。
征收规范程度将明显提升
对于房地产行业，国有土地使用权出让收入划转税务部门征收又将产生哪些影响？
对此，杨畅向《》
而未来土地出让收入由税务部门征收，征收的严格程度和规范程度将明显提升，房地产开发商减轻资金压力和财务成本的协调空间可能被压缩。
易居研究院智库中心研究总监严跃进则对《》
划转后，相关土地交易后，自然资源部门需要提交土地交易情况，税务部门也要审查交易情况和督促房企缴纳土地出让金。据此总结，土地出让金征收主体的变更，规范了土地出让金征收的过程，严肃了土地出让金相关的财政纪律和会计纪律。同时，也使得过去各类不透明、不规范情况减少，进而减少相关金融风险。这恰恰促进了“土地财政”生态圈的健康发展。
严跃进还向
原标题：重磅新规刷屏，涉及土地出让金，地方政府收入大变局？开发商也要受影响？
站讯日前，金科地产集团股份有限公司（股票代码：000656.SZ）（以下简称“金科股份”）公布了2019年中期业绩报告。报告中可以看出金科股份近年来以“四位一体，协同发展”为主要战略方向，在积极响应“求稳”的地产行业大环境的同时，理性增加投资力度，带来了营收能力的强劲增长。与此同时，金科股份的利润率得到大幅度改善，盈利能力在上半年尤为瞩目。
截止到2019年6月30日，金科股份上半年总营业收入261.05亿人民币，同比增长67.92％；归属于上市公司股东的净利润25.9亿人民币，同比增长288.5％；基本每股收益0.48元/股，比上年同期增长336.36％；总资产2720.13亿人民币，同比增长17.91％。
从上述数据中可以看出，在步入“千亿”总资产房企之后，金科股份发展力度依旧不减。不仅体现了主营业务与其他业务协同发展的能力不断增强，也反映出企业费用管控力度的进步。
房产销售稳中求进 “四位一体”助力添彩
近年来金科股份所处的房地产行业发展大环境喜忧参半，一边是“房住不炒”，房价降温的宏观调控政策，一边是国家对于民营经济发展的大力支持。金科股份作为一家战略驱动型上市公司，依靠清晰明确的战略目标，在行业竞争中取得先机。2017年上半年，公司制定了《发展战略纲要（2017-2020）》，并于2018年在此基础上提出了民生地产开发、科技产业投资运营、生活服务、文化旅游康养等相关多元化产业“四位一体，协同发展”的战略方向，明确发展路径的同时扩展了更多盈利渠道。
制图：上市公司研究院 数据金科股份财报
由上图可以看出，金科股份总营收在2019年上半年获得巨大提升，这主要得益于金科股份三大业务同时发力。房地产方面，以聚焦“三圈一带”、“八大城市群”等重点城市进行深耕发展为核心，报告期内，金科股份及其所投资的公司实现销售金额约814亿人民币，同比增长约36％；销售面积约839万平方米，同比增长约20％；在建项目226个，上半年新开工面积约1156万平方米，同比增长约10％。目前拥有可售面积约5600万平方米，为未来的发展提供了有效保障。
制图：上市公司研究院 数据金科股份财报
此外，金科股份在社区生活服务业务与新能源业务的营收上均有较大提升。报告期内，社区业务实现营收12.02亿人民币，同比增长约84％，服务涵盖居民住宅、政府公共建设、商业写字楼、城市综合体等。新能源业务上半年实现营收约1.7亿人民币，同比增长近90％，经营质效大幅提升。
以上数据体现了金科股份自2017年开始针对行业大环境与国家相应政策制定的战略布局调整成果显著。通过加大拿地力度，增加土地储备资源，保障核心房地产销售业务“降温”不“降速”。同时借力社区服务与新能源业务在多渠道寻求均衡发展，逐步确立起行业内的竞争优势。
费用管控能力加强 净利润率明显改善
房地产行业中，高额的营业收入往往会伴随着同样高额的三费投入，导致净利润严重缩水。对于营销成本的控制既能体现企业的盈利能力，同时能反映出管理层的运营能力与费用成本控制力。
制图：上市公司研究院 数据金科股份财报
从图中可以看出，2019年上半年，金科股份的归母净利润有了飞跃式增长，涨幅高达288.5％；公司实现净利润31.67亿人民币，同比增长300％；毛利率30.31％，较上年同期提升7.76个百分点，创下近5年新高；加权净资产收益率11％，较上年同期也有所提升。
净利润的提升离不开总营收的强劲增长，但三项费用的管控在利润率改善方面更加至关重要。据广发证券8月16日发布的研报中统计“19上半年公司营收口径销管费用率为9.2％，同比下降1.6pct，财务费用率为1.1％，同比下降1.0pct。”
盈利能力的提升一方面离不开金科股份高效稳定的管理团队，另一方面，全面科学的员工激励机制也促进了企业效率的提升。2019年金科股份创造性推出“卓越共赢员工持股”计划暨2019至2023年员工持股计划，存续期为7年，预计滚动实施5期。金科股份从管理层面出发，通过提升管理团队素质以及推行长期有效的员工激励政策大幅度改善了企业的利润率，稳定了公司的发展预期。
资本结构优化 融资能力突出
房地产企业作为资金密集型企业，债务结构与融资能力是衡量核心竞争力的重要参考指标。本报告期末，金科股份资产负债率83.86％，比起2018年年末的83.63％小幅上涨0.23％，但扣除预收款后的资产负债率为49.3％，较2018年年末反而有所下降。此外，考虑到金科股份2019年上半年积极的拿地策略，资本结构的优化成果显而易见。
在融资能力方面，金科股份在行业内率先发行物业收入和购房尾款资产证券化产品，创新使用物业资产支持票据；获得境内主流评级机构“AAA”级的主体信用评级，资信情况良好，截止报告期末，金科股份共获得银行授信额度1,757亿元，其中已用授信额度为713亿元，剩余授信额度为1,044亿元。
良好的信用状况带来更低的融资成本，一定程度上确保了稳定的资金来源；同时金科股份凭借合理地规划负债率，在保障稳定增收的前提下将风险暴露最小化，为自身持续健康的发展提供源源不断的动力。
8月1日，金科服务（09666.HK）股价大跌，截至收盘，金科服务报9.72港元/股，跌幅37.37%，股价创上市以来新低，总市值约63.46亿港元。
7月31日，金科服务曾公告称，金科服务作为出借人，向金科地产提供不超15亿元借款，借款日期自提供借款之日起算，至2024年12月20日，年化利率8.6%，高于中国人民银行公布并自2022年5月20日起生效的一年期及五年期贷款基础利率分别为3.7%和4.45%。金科服务称，这将会增加公司的其他收入。
金科服务在公告中表示，订立贷款协议前，集团管理层已通过审阅金科股份的综合财务报表及管理账目，对金科股份的还款能力进行尽职调查及评估。根据金科股份刊发的截至2021年12月31日止年度的年报，经审核的归属于股东的收入及除税后利润分别约为112亿元及36亿元。根据金科股份刊发的截至2022年3月31日止三个月的季度报告，于2022年3月31日，未经审核的归属于股东的资产净值约为342.5亿元。该金额为贷款本金额的20倍以上。此外，董事已审阅金科股份刊发的资料，并无发现任何与金科股份有关且会严重影响其于最后实际可行日期履行贷款协议项下还款责任的能力的重大不利事项。本公司的财务部门应继续监测并审慎管理其经营性现金流入和流出以及总体营运资金需求，定期向本公司*管理层报告，本公司*管理层将及时采取相应行动以确保本公司在提供贷款后有充足的营运资金为其运营提供资金。
目前，金科服务母公司金科股份（000656.SZ）的现金流存在阶段性承压。
除了向母公司金科股份出借资金之外，金科服务此前曾公告称，拟收购集团旗下43项托儿所物业，总计2.02亿元。
2020年11月，金科服务正式在港交所上市，成为西部城市年内*一笔IPO。金科服务在2000年成立，自此开始提供重庆市住宅物业管理服务。
据金科服务2021年的年报显示，2021年金科服务营业收入59.68亿元，同比增长77％；毛利润18.46亿元，同比增长83％，毛利率较2020年同期增长1个百分点，约31％；归母净利润10.57亿元，同比增长近72％。2021年金科服务来自空间物业服务、社区增值服务、本地生活服务及数智科技服务的收入分别占总收入约65.4%、25%、7.9%及1.7%。另外，金科服务的在管建筑面积由2020年12月31日的1.56亿平方米增加约52.3%至2021年12月31日的2.38亿平方米，其中57.7%为独立第三方开发的物业。截至2021年12月31日，金科服务合约建筑面积达约3.6亿平方米，其中62.9%为独立第三方开发的物业。
截至2021年末，金科服务的现金及定期存款约51.67亿元，无有息负债。
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