房地产税改革试点来了(000897股票)房地产税改革试点测算

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• 1、房地产税改革试点来了

• 2、000897股票

• 3、房地产税改革试点测算

• 4、房地产税改革试点来了什么意思

（2021年10月23日第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议通过）

为积极稳妥推进房地产税立法与改革，引导住房合理消费和土地资源节约集约利用，促进房地产市场平稳健康发展，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定：授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。

乐居财经 5月16日，截至13:24，津滨发展(000897.SZ)涨9.66%，现报2.95元。成交额2.79亿元，总市值47.71亿元。

据津滨发展2022年一季度报告显示，公司一季度净利润0.44亿元，同比增长100.00%；营业收入1.35亿元，同比下降53.45%；公司总资产72.70亿元，同比增长0.44%。

目前楼市有一个非常明显的现象，那就是房子不好卖了，并且很多房子比较多的人都在抛售房产。在这些抛售房产的人中，不仅有普通的投资客，同时还有很多企业以及房产企业，就比如SOHO中国在最近两年一直在寻求买家，在2021年月10日SOHO中国董事长潘石屹宣布，将以七折价格销售3.2万平米的京沪两地优质物业。并对此，潘石屹的解释是销售所得将全部用于降负债，不会用做股票分红。但是对于潘石屹的解释很多人根本就不相信，毕竟在过去两年SOHO中国一直在寻求出售物业，其中2021年黑石收购以及高瓴资本欲私有化传闻都说明潘石屹正在退出中国房地产行业。

但是从结果上来看，潘石屹想退出中国房地产行业并不是一件容易的事情，主要是SOHO中国的盘子太大，想找一个适合并且愿意接手的公司不容易，就算潘石屹想以7折的低价抛售，在目前楼市行情下也很难顺利出手。目前整个楼市行情就很大，楼市中悲观情绪弥漫，不仅是投资客购房欲望不强，就是大部分房企都不愿意新开新的项目，更不用说花真金白银去收购了。更重要的是，目前绝大部分房企资金链都非常紧张，“白衣骑士”孙宏斌的融创地产都资金链紧张了，所以也没有几个房地产企业有这个实力接盘SOHO中国。从这一方面来看，还是王健林看得长远，他早就不看好房地产行业的发展，认为房地产行业的黄金时代已经过去。也正是这个原因，王健林才带领万达集团抛售房地产项目，去负债回笼资金，最终带领着万达集团成功转型。

为什么现在会有这么多企业和个人抛售房产呢？就是很多电影明星和导演都在抛售自己的房产，选择也很简单，就是持有房产不挣钱了。一方面是目前的房价走势低迷，不仅不继续上涨，一些地区的房价还在下跌，另一方面是房子的持有成本正在上涨，这让持有房产的收益越来越低。但是目前房子不好卖并不意味着房价下跌了很多，相反的的房价跌幅有限，总体房价还位居很高的位置。根据统计数据显示，截至2022年6月末，我国的平均房价在9700元/平方米左右，依旧位居非常高的位置。而在房价居高不下的另一面，则是大量住宅被空置着，这和高房价现象格格不入。根据西南财经大学2017年针对全国空置房做的调查报告显示，2016年底我国住宅总体空置率在21%左右。很明显，目前大量住宅被空置着，没有流入楼市之中，这不仅造成了社会资源浪费，同时也抬高了房价。

在最近两年，随着楼市调控政策的持续收紧，住房资源过剩的现象也慢慢被体现出来，很多经济学家也开始看跌房价走势。就比如曾经一直看涨房价的经济学家马光远就指出：目前楼市已经形成了自98年房改以来*形成的共识，那就是房价要走下坡路了，房地产的“黄金时代”已经过去，房子已经不再适合投资，2022年将成为房地产真正的新生元年，未来房价不涨、稳中有跌将成为常态。可以看出，马光远都不再单方面看涨房价了，他认为楼市转折点已经出现，未来的房价走势将和过去大不相同，买房就能挣钱的时代已经过去。当然，马光远并不是看跌房价走势，只是认为房价不再是单方面的上涨。对此，马光远提出了“3个20%”，即20%的城市%、20%的楼盘和20%的开发商，马光远认为以后符合这些条件的好房子价格还会继续上涨。

但是很多人会说了，怎么看房子的价格都该下跌了，那为什么房价不下跌呢？其实还是那个原因，投资客持有了大量房产，并且他们持有房产的成本并不高，所以很多投资客依旧不愿意抛售房产。想解决这个问题也很简单，那就是征收房产税，房产税是针对房子征税的一个税种，只要出台房产税，投资客持有房产的成本就将大幅上涨。对于投资客来说，他们持有房产是为了获得收益的，而房产税增加他们的持有成本，房价走势又稳定，这势必造成他们持有房产亏损的情况。到了那时，房子对于他们就不再是财富，很有可能是一种负担了。就比如财税专家张学诞就提出了按照阶梯式标准征收房产税，税率在0.3%-1.2%之间，持有的房产越多，税率就越高。如果是一个投资客持有2000平方米，市值4000万的话，按照1.2%税率计算就是一年需要缴纳48万元的房产税，10年就是480万元。

最近两年，关于房产税出台的消息越来越多，特别是在10月23日，高层会议通过部分地区开展房地产税改革试点工作，这意味着我们距离房产税出台的日子已经不远了。对此，很多经济越来都预测，房产税大概率在“十四五”期间出台。更重要的是，除了房产税之外，房东税已经在3个省份提前试点了：①河北省发布个人出租住房个人所得税征收管理有关事项的公告显示：要求“个人出租、转租住房不能提供凭证、不能准确计算房屋租赁成本费用的，在租金收入的5%-10%的幅度内核定应纳税所得额”；②湖南省发布个人租房个人所得税公告，税率和河北省得差不多；③海南省自2021年起，个人出租住房，减按10%的税率征收个人所得税；个人出租非住房，按20%的税率征收个人所得税。

可以看出，房东税的税率还是不低的，并且相比于房产税，房东税出台更容易一些。根据《2021中国城市租住生活蓝皮书》数据显示，2021年我国房屋租赁人口数量为2.3亿，这意味着目前我国租房人群还很庞大，房东税的影响还是比较大的。随着房东税的出台，两类人要睡不着了。

1、以租养贷的投资客影响*。对于这些投资客来说，他们是高杠杆投资房产，房贷都需要房租来弥补。一旦征收房东税，就会让这些投资客的资金链变得紧张起来。

2、持有房产比较多的投资客。不管是房东税还是房产税，都会增加持有房产者的成本，这都会导致一些投资客抛售房产。本身现在住房资源就供大于求，随着炒房客抛售房产，房子会越来越难卖，房价也会跟着下跌。甚至未来房子还面临无人接盘的情况。

10月23日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议作出决定，授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。这意味着房地产税立法迈出了关键性一步。引起业内外广泛的关注和讨论。

从2003年*提出“对自住房进行征税”到2021年“在部分地区开展房地产税改革试点工作”，征收房地产税已经酝酿多年。在当前的时间点上，为何要开征房地产税？哪些城市有可能成为首批试点城市？将带来什么样的影响？

“房地产税”不等于“房产税”

首先需要注意一点，房地产税与房产税，是不一样的概念。

房地产税是一个综合性概念。即一切与房地产经济运动过程有直接关系的税收都属于房地产税收，包含在土地使用权的出让、房地产开发、转让、持有、出租等诸多环节，征税对象是相关的所有权人和使用权人。征收的目的，是为地方政府的各项服务和基础设施建设提供资金支持，完善现行房地产税收体系，促进房地产市场健康平稳的发展。

房产税的征收对象则为房产，是一种针对房屋产权人的财产性税收。征收房产税是为了加强房地产市场的调控，通过付出税收代价，来抑制投资性炒房。

为何要征收房地产税？

在过去几十年间，关于房地产税的讨论由来已久。

北京大学光华管理学院金融学系助理教授张宇梳理了房地产税的立法历程：

1984年工商税制改革，房地产税被分为房产税和城镇土地使用税两个税种；

1986年《中华人民共和国房产税暂行条例》实施，成为目前房产税的适用依据。条例中，所有非营业的个人用房纳入免税范围，因而排除了80%以上的可征税房产；

2003年，党的十六届三中全会*提出对自住房进行征税；

2011年，上海和重庆率先开展自住房房产税改革试点；

2015年，房地产税纳入第十二届全国人大常委会立法规划，正式为房地产税立法划定时间表；

2018年，十三届全国人大一次会议提出，健全地方税体系，稳妥推进房地产税立法；

今年以来，国家层面更是多次提及房地产税。3月“推进房地产税立法，健全地方税体系”被写入“十四五规划纲要”，5月财政部部长刘昆撰文《建立健全有利于高质量发展的现代财税体制》，“推进房地产税立法和改革”被提及。

10月16日，《求是》杂志发表习近平总书记文章《扎实推动共同富裕》中提到“要积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作”。

再到10月25日，全国人民代表大会常务委员会授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。

可以看出，房地产税的立法过程经历了较长周期，为何在当前推出？官方解释是“为积极稳妥推进房地产税立法与改革，引导住房合理消费和土地资源节约集约利用，促进房地产市场平稳健康发展”。

中国财政科学研究院研究员贾康分析称，一方面，房地产税改革将站在历史高度承担起新时代的历史责任，在推动共同富裕和优化实现三次分配体系应有功能过程中扮演重要角色，更好地调节收入分配和实现社会公平；另一方面，房地产税的征收意味着每隔一段时间可重评一次税基，这也将给地方政府转变职能、尽心尽力做好公共服务、优化本地投资环境，带来一个更有效的与其财源建设的“内洽机制”。

向谁征收房地产税？

此次试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。土地使用权人、房屋所有权人为房地产税的纳税人。

在国内，2011年，上海、重庆两地已经率先试点对个人住房征收“房产税”。

具体来看重庆的规定，重庆试点的房产税有两种征收对象，一种是对高端住宅收税，即个人拥有的独栋商品住宅，或者个人新购的*住房。*住房是指建筑面积交易单价达到上两年重庆主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍（含2倍）以上的住房。另一种则是外地来重庆置业的，同时无户籍、无企业、无工作人员的新购住房。

房地产税税率会是多少？

在国内，参考上海和重庆的试点情况。上海征收的是本地居民家庭二套及以上的房产，以及外地居民家庭在沪购买的首套房屋，且设有每人60平的免征面积；重庆是对豪宅以及无户籍、无工作、无社保人员征收房产税。

其中，上海在征收房产税时，采用的税率为0.4%、0.6%两档税率，而重庆在征收房产税时采用的税率为0.5%、1%、1.2%三档税率。

在国外，美国、韩国、日本等国家都有类似“房地产税”的税收政策，且已经实施多年。总体来看，各国房地产税主流税率占住宅价值约0.2%-1.4%，也有比较高的，比如美国房产税平均占家庭收入的近3%。房产税是美国的重要税种，也是地方政府收入的重要来源。

哪些城市有可能成为首批试点区域？

新一轮房地产税试点开展，哪些城市有可能会被纳入首批试点？

相关方面可能会基于以下的考虑：

第一，可能是选择部分经济发达的地区，比如济南、南京、上海、杭州、广州、深圳等地。

第二，可能是过去一段时间房价上涨较快的城市，比如深圳、杭州、上海等地。

第三，可能要考虑到土地出让金收入比较高的城市，比如苏州、杭州、上海等地，看看房地产税收和土地出让金之间的平衡效果。

第四，可能还是有较好纳税基础的城市，比如上海、重庆，已经试点过房产税的城市。

特别值得注意的是，今年5月，财政部、国家税务总局、住建部等主管部门在北京召开房地产税座谈会，上海、重庆、深圳、杭州、苏州、济南共6个城市相关负责人均有参加。

贾康强调，可以肯定的是，将来扩大范围的试点地区，都会给它一个弹性空间，不要求所有的试点地区采取完全一致的方案。另外，在立法轨道上，一旦通过，也不会全国“一刀切”，会允许地方根据不同的情况，有先有后或有差别地制定具体实施细则。

征收房地产税会对市场产生什么影响？

房地产税可以说是调控房地产市场的方式，亦或是取代土地财政的保障，然而普通老百姓最关心的，还是征收房地产税是否会引起房价的下降。

房地产税试点细则暂未出台，但重庆和上海房产税试点已多年，对本地市场产生了怎样的影响？

贝壳研究院成都分院院长付跃华对封面新闻

付跃华还表示，房地产税对市场交易的影响主要取决于市场的供求关系状态。在供不应求的市场，如深圳、西安和重庆二手房市场，即便出现超额住房持有人出售的情况，由于卖方议价能力更强，城市的总交易额也将会增加。青岛、济南和长沙处于供过于求或供求平衡状态，买方议价能力更强，这些地方房地产税试点将会导致总交易金额的下降。

业内人士认为，房地产税与房价下跌不能简单的划等号。从中长期来看，房价受到多重因素影响，房地产税只是其中一个变量。但短期来看，房地产税试点则是向社会传递强烈的调控信号，会扭转市场对于“房价永远涨”的预期，有稳定房价的作用。

告别过去的快速增长，房地产行业在转型中寻求高质量发展，仍将在推动经济发展方面发挥重要作用，且在住房租赁、城市更新、老旧小区改造等方面还有广阔结构性发展空间。

尽管房地产税试点细则暂未公布，但可以预见的是，在推动共同富裕背景下的房地产税以及整个房地产行业，都将更加平稳健康发展。房地产政策将重点在防风险、保刚需、重保障、调分配等方面持续发力。

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