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撰文｜胡昌伟 编辑｜韩蕾
止不住的亏损，拿不回的本金。
一季度，金科股份（000656.SZ）发布公告称，一季度房地产销售良好，累计销售金额491亿元，销售面积475万平方米，离金科股份总裁杨程钧在2020年的业绩会上定下今年的销售2500亿元的目标更近了一步，按此计算，一季度便完成全年目标的19.64%。
不过，金科的员工可能并开心不起来，特别是大量的中层员工，因为他们的员工持股陷入深度亏损。
与此同时，金科股份的基本面也并不乐观，长期来看，需要补齐住宅配套的商业服务短板，中短期来看，公司毛利率下滑、净利润增长放缓或将持续。
在这样的情况下，员工持股想要回本显得遥不可及。
杠杆加码，人均亏损近10万
员工卖房的速度追不上持股亏损的幅度。《蓝筹企业评论》计算发现，若以4月27日金科股份开盘价6.94元/股为基准，即便不考虑融资费用，公司两期员工持股亏损竞超过2亿元。
其中二期持股亏损幅度惊人，达到50%，按2020年报披露的数据，二期员工持股总买入金额3.63亿元，一半为自有资金，一半融资买入，均价9.73元/股，二期持股不包含公司的高管和董事，主要为中层员工，约2100人。
一期员工持股同样陷入亏损，也是以1:1的杠杆买入16.94亿元，亏损15%，主要为公司高层。
至于为什么金科员工持股如此激进，非得采用高杠杆的方式，可能与此前金科、融创的股权之争有关。
2016年，深耕重庆市场18年的金科启动全国战略，向千亿房企冲刺。同年，看好金科的融创大手笔投资，通过定增成为金科第二大股东。此后，融创又持续加码，持股增加至29.35%，距大股东黄红云及一致行动人持股仅有微弱差距。
黄云红为了稳住控制权，强行在47.17%股东反对下实施了员工持股计划，这样做的目的有两个，第一：对员工起到激励作用，同时提升股价，第二：减少市场中的流通份额，使融创继续增持的成本变高，可谓是一石二鸟。
这样的做法在当时的确是起到了劝退融创的作用，2020年4月，金科股份公告称，融创将向红星家具集团转让金科11%股权，转让价约47亿元。此后，融创也将剩余的股票逐渐减持，直至不再是持股5%以上的股东，到此告一段落。
虽然保卫战取得了胜利，但金科从上到下的员工也为此买了单。
人事变革，商业服务短板明显
与此同时，金科股份也迎来了高管大换血，原金科重庆区域总经理周达，直接升任金科集团董事长，原金科云广区域董事长杨程钧，升任金科集团总裁。
这样的人事大变革，或许与公司的发展战略有关。金科现有的业务并不能支持金科高质量的发展，金科需要从上到下来一次彻底的变革，补齐商业服务的短板。
随着人口城镇化进程过半，城市里面的核心地段可开发空间越来越少，未来房企还想继续保持一定增速增长，需要去城市的外环开发建设。与内环建设不同的是，现成的商业、教育、医疗等资源不复存在，很多资源需要房地产开发商自己开发和运营，运营的好坏，直接决定周边房价的高低。
从目前来看，金科的主要业务还是集中在住宅的开发，而住宅配套的商业的开发与运营并不完善，除了住宅必要的物业服务外，金科少有为住宅配备商业服务，这也让以后五到十年的发展埋下了隐患。
从2020年年报来看，金科住宅开发销售收入815.29亿元，同比增长29.06%，生活服务（主要为物业服务）收入22.68亿元。在商业开发与运营方面，金科的商业出租项目仅有四个，其中一大半都是在去年收购的。
正如万科2020年业绩说明会上董事长郁亮所说，现在和未来，客户需要的不仅是一套可以居住的房子，更需要的是可以满足他工作、生活、社交的场所。
可预见在不久的将来，那些真正可以满足客户需求的房企会强者恒强，简单做“拍、建、售”的房企的生存空间会越来越小。从这个角度来看金科股份，这家位于top20的房企显得有些外强中干，商业服务弱势明显。
黄云红靠什么“回本”
金科股份短板尚未补齐，公司的现状也一言难尽。
据2020年年报数据披露，综合毛利率回落5.7%至23.2%，由于金科股份的主要楼盘并非在一线城市，难以用政府限购限价去解释毛利率的下滑，更多原因为三线城市经历了2016年、2017年房价牛市以后，不少城市的房价开始回落。
2020年金科股份业绩说明会上，总裁杨程均提到2020年公司三线城市销售占比达到45%，四线城市的销售占比达到8%，由此可见，低线城市房地产开发仍然占据着金科的半壁江山。
从金科可售资源的情况来看，重庆和西南地区可售面积合计到达40%，华东地区占比超过20%，虽然金科已经开始调整土储的布局，但公司土储分布还是较为集中。
除了土储质量不佳外，金科的炒股水平比起云南白药还是差了些。2020年金科股份斥资4亿元买入5只股票，重仓持有渤海银行，当期共亏损超过2000万元。
基于以上原因，再叠加商业服务存在明显的短板，金科并不被资本市场看好，其股价已经连续下跌近8个月。
此外，贝壳、易居、房车宝纷纷进入新房的销售，数字化销售时代的已悄然到来。
据了解，金科在去年也推出了面向客户的线上小程序“金科美好+”，2020年线上销售占总收入的10%，总裁杨程均也坦承贝壳这样的分销是行业的发展趋势，未来金科会更加积极布局线上营销，力争未来三年自身线上销售占比达到三成。
金科能否顺应数字化销售时代的到来还有待继续观察。毕竟，回归到房子的居住属性，金科需要的不仅仅是建房。
睿蓝财讯出品
文章仅供参考 市场有风险 投资需谨慎
睿蓝财经（ID:ruilan808）
50ETF，是追踪上证50指数的ETF基金，也是上海证券市场*代表性的指数型ETF基金。
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好了，看到这里，大家应该了解50ETF是什么意思了吧。
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金科股份(000656.SZ)发布2022年第一季度报告，该公司一季度营业收入为126.72亿元，同比增长2.21%。归属于上市公司股东的净亏损为2.94亿元。归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净亏损为6.32亿元。基本每股亏损为0.07元。
8月15日，两市早盘再次大幅低开，一方面是A股市场本身的弱势体现，另一方面隔夜欧美市场大幅下跌对于全球风险资产带来巨大压力。华龙证券重庆新华路营业部王冬炎指出，事件都有两面性，物极必反往往都在极端的情况下上演，早盘大幅低开之后两市股指并未进一步创新低，而是逐步震荡反弹收盘强势翻红。盘面上看，今日虽然最终翻红固然可喜，但是作为投资者来说也不能过于兴奋。毕竟目前市场还没有很明确的反转信号出现，因此接下来需要观察的是市场会不会有一个放量的过程，同时也需要观察市场有没有新的板块或者热点出现担当引领作用。操作上建议继续耐心等待观望为宜
【渝股点评】
长安汽车（000625）
华龙证券重庆新华路营业部王冬炎：
长安汽车早盘跟随市场小幅低开，但随后即展开了强势反弹的走势。消息面上看，昨日公布的7月份消费数据环比下滑较为明显，其主要拖累因素就是汽车销量的下滑，但是这并未拖累汽车板块股票走弱。从这一点上看，汽车板块一方面是利空兑现，另一方面也有预期差因素在里面。技术上看，长安汽车今日新高之后则强化了目前的反弹趋势，操作上建议继续持有为宜。
金科股份（000656）
华龙证券重庆新华路营业部王冬炎：
金科股份之前受政治局会议对于房地产行业定调影响而出现短期大幅调整的走势，但从目前来看政策面对于地产板块的影响正在逐步被消化。本周以来金科股份连续反弹逐步收回了上周的跌幅，这也是行业强势龙头的属性之一。短期来看，随着市场逐步震荡筑底，三季度贯穿70周年大庆的行情也即将展开，预计龙头地产将会获得跟随大市的上涨。操作上建议继续持有待涨。
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上游新闻·重庆商报
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