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据了解，方案显示，为兼顾所有投资人，*程度加快兑付效率，用于兑付的实物资产包对投资余额不少于1.5倍的覆盖；并继续对有重大疾病、高龄投资人、有特殊紧急事务的困难投资群体提供纾困资金。
根据华冕理财方面的说法，目前已完成34%兑付，还有25.4%在兑付流程中，两项合计已经超过整体规模的59.4%。
华冕财富还表示，剩余部分将坚持以“不逃废债”为基本原则，坚决维护投资人利益，落实资产包的落地执行。新方案将在政府专班监督下执行。
企查查显示，华冕财富是一家财富管理平台，成立于2018年1月28日，隶属于阳光泓宁财富管理有限公司。该公司由阳光金服投资集团有限公司***控股，背后则是林腾蛟持股98%的阳光龙净集团。
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随着各地疫情得到有效控制，被按下”暂停键“的相关地区正在有序恢复生产生活秩序。为响应国家统筹疫情防控和经济社会发展指示精神，鸿坤集团克服疫情封控和行业环境不利因素，聚焦项目、聚焦业主，牢守初心、竭力担当、努力推进全国各地项目有序复工复产。截至4月底，鸿坤地产各地项目已复工十余个，工程建设到岗人数逾千人，总体复工率近65%。
2022年春节以来，环京地区疫情此起彼伏，天津、廊坊、唐山、北京、涿州等城市先后爆发疫情，有些地区至今仍处于封控之中。为了更快更有序复工，鸿坤地产各地项目在集团统筹下，积极与当地住建部门沟通协调，办理复工审批手续。并由项目负责人挂帅，与总分包施工单位协调，制定人员、材料进场计划，倒排施工工期计划，压实责任明确节点，将全部的力量投入到这场与时间和品质的赛跑中。从北京到上海，从河北到海南，复工复产的脚步从未停歇。
心中有底，推进有序；共克时艰，全力以赴。鸿坤唐山、团泊、蓟州、张家口、佛山、宜昌、海南等多地项目已经复工，施工现场机器运作声、交流声、砖石碰撞声……交织成这个春天最动人的“家”音。
当前，唐山鸿坤·理想城项目二次结构工程正在收尾阶段；蓟州鸿坤·理想湾一组团门窗、精装、园林、小市政工程正在施工；天津鸿坤·理想城项目园林工程正在加速施工，西二园林乔木完成95%，铺装10%，公区精装工程整体完成70%，外立面装饰工程整体完成90%；此外，张家口鸿坤·礼域府、佛山鸿坤·创智天地、宜昌鸿坤·花语墅、海南鸿坤·理想海岸等项目从主体结构到室内装修，从园林工程到公区装修工程都在加速建设中，业主的家正在徐徐铺展。
工程建筑无小事，每一样材料都关乎未来的居住生活。鸿坤地产在材料质量和使用方面，始终秉承业内高标准，严要求。并严格遵守施工材料层层验收制度，对材料品质、进场、保存与使用进行严格筛选和把控，确保每一个进入建筑内的搭建材料都符合建筑施工的标准。
保工期、促复产的同时，施工安全更是稳步复工重要环节。加速复工复产，昼夜轮班施工也是事故的易发期，因此，抓实抓细安全生产工作任务艰巨、责任重大。鸿坤地产各项目多次召开安全联合检查会议，完成整改施工；与总包单位保持沟通，做好安全保障措施；并严格考察各项目在紧急状态下的应急处置能力，要求全程抓好各方承担的建设任务，各负其责、各司其职，协调互助确保安全生产。除此之外，疫情防控亦是保障项目顺利施工的重要方式。鸿坤地产严格按照各地疫情防控要求，压实责任、强化举措，狠抓疫情防控措施落地落实，切实筑牢疫情防控安全防线，有效规避风险隐患，让工人复工上岗更踏实、更放心。
全力以“复"，构筑人居。复工复产困难重重，但阻止不了鸿坤地产坚步向前的决心。鸿坤地产深知业主们对工程进度的关注与期待，每一个建筑都始于一砖一瓦，鸿坤地产相信用心而作的建筑才可以经得住时间的考验；鸿坤地产一直认为，产品力才是企业*的竞争力。房子不仅是一个住所，更是千千万万个家的故事，鸿坤地产定将步履不停、全力以赴，匠心筑家、诚对期许。
11月7日，立冬。但对阳光城实控人、闽系富豪林腾蛟来说，过去一周，他已提前进入“三九”。
53岁的林腾蛟正处于内外交困之中，这可能是他创办阳光城以来最黑暗的时刻。
对外，超过350亿的短期负债将在一年内密集到期，而阳光城账上的资金已经捉襟见肘。未来三个月，阳光城到期或行权的境内债券金额为 19.07亿元，境外美元债券金额为2.47亿美元；未来6个月，到期或行权的境内债券金额为50.77亿元，境外美元债券金额为7.47亿美元。
为了不违约，林老板已经穷尽了一切办法。一边和债券投资人商谈展期，一边加快变卖资产。11月4日，林老板辞去兴业银行董事。同时市场上传出消息，阳光控股甩卖了部分兴业银行的股份套现。
兴业银行董事的位子，林老板刚刚坐了四年，不是山穷水尽，林老板是不会放弃的。
10月28日-11月1日，林老板的阳光城（证券代码：000671）连续暴跌超过20%。11月1日，阳光集团质押的股份被强制平仓8361万股。
阳光城在公告中，尽力用轻描淡写的词语来描述这一事件：
“阳光城集团股份有限公司获悉，阳光集团因其部分账户维持担保比例低于平仓线，于2021年11月1日—11月3日期间通过集中竞价的方式被动减持公司股份83,612,500股，占公司总股本的2.02%，超过公司总股本的1%。”
“被动减持”， “平仓线”，滑头的投资人已经从这些词语中看到，林老板屁股正在着火。
最惨的是泰康人寿。
2020年9月，阳光城通过受让13.61%股份，引入泰康系的泰康人寿、泰康养老、泰康资产(通过保险资管产品)作为战投。泰康系成为阳光城第三大股东。当时阳光城股价6.5元，如今阳光城股价跌到3元以下，已经腰斩过半。林老板把泰康坑惨了。
恼火的泰康人寿在今年阳光城三季报时，两名董事毫不客气地投了反对票，要求阳光城管理层对三季度公司经营恶化给出一个合理解释。
但是，再恼火也已经无济于事了。奇怪的是，泰康人寿选择在房地产下行的关键节点投资阳光城，这不是拿保险人的钱打水漂吗？
除了外患，林老板亦有内忧。
过去这些年，林老板学习同业先进经验，不仅大搞合伙跟投，“共同富裕”，还搞了一个阳光财富，对内对外募资。房地产圈的人士都明白，这些财富公司打的旗号是第三方理财，但实际募集资金流向了哪里，大家一清二楚。当房地产蒸蒸日上的时候，投资人和房地产公司都很Happy。但是，当危机来临时，大家都掀桌子了。
这两天，一份据称是阳光财富数百名高管发给林老板的“集体请愿书”在地产圈流。
请愿书有几点意思：
1、 阳光金服上百位各地区负责人在上海总部“废寝忘食”呆了两周。
2、 主要诉求：财富产品展期需要林腾蛟个人连带担保，客户资金没有完全兑付前，阳光控股总裁、阳光金服董事长吕建波，阳光控股副总裁、阳光金服总裁吕娜不能辞职。
3、 不晚于11月19日前给出刚兑承诺；未到期客户正常付息。
4、 展期方案：到期当月支付5%本金及利息，第2-5个月每月支付5%本金，第6-10个月每月支付15%本金，最后一个月支付延期利息。
5、 以房抵债方案要求阳光城签署回购协议，价格要求在网签基础上打八折。
这份请愿书真假与否，阳光金服和阳光城迄今没有公开回应。
前两天，阳光金服旗下的华冕财富员工也曾爆料称，公司对内部员工理财给出了两种兑付方案：
1、11月5日以后的采取1+6+6的形式，第一个月返还10%本金，后6个月（明年1月至6月）返利息，最后6个月（明年7月至12月）每个人返还15%的本金。
2、用房子抵贷款，但是只能抵尾款，员工需要支付首付。
这个方案和上述阳光金服高管们要求的方案差距蛮大，林老板火烧屁股了，怎么可能会向员工承诺“个人连带责任”呢？
这些理财公司的高管和投资人，恐怕还没有明白，他们在林老板的偿债清单上，优先顺序是排在最后的。
公开资料显示，阳光金服是阳光控股集团旗下的财富板块，包括财富管理、资产管理、普惠金融和保理、融资租赁等。
其产品包括私募基金、公募基金、信托、定投定融（30万起投）、小额贷款、保险（海外保险）、海外留学和移民等。
但是，阳光金服关联的两家主体阳光金服投资集团有限公司和阳光金服互联网信息服务有限公司名下，持有一家阳瑞保险经纪有限公司，但并没有查询到基金销售牌照，也没有查询到小额贷款牌照。如果阳光金服没有上述牌照，则从事公募基金代销和发放小额贷款无疑都是违规行为。
特别声明：以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布，本平台仅提供信息存储服务。
阳光城员工公开信事件舆情复盘
2021-11-12 21:36:51 媒体数据分析
11月2日凌晨，自称“一家福建房企的普通员工”的微博用户@苦苦苦苦苦_果oO发布《老板压上了家产，而我想哭泣》长文，对阳光城近期财务承压进行“声援”。该内容一经爆出，迅速引发网友热议，累计获超1600人点赞，280条评论。经济观察网等主流媒体关注并报道该内容，结合近期阳光城财务爆雷，舆论迅速升温。苗建信息分析团队对此事件进行复盘，以便各方了解情况，并为后续同类事件的舆论引导及处置工作提供参考。
『地产舆情』第21期
公开信事件
2021年11月2日 2:24
微博用户@苦苦苦苦苦_果oO 发布《老板压上了家产，而我想哭泣》的长文。
2021年11月2日 17:06
经济观察网报道该事件：疑似阳光城员工发公开信：开发商老板压上了家产，而我想哭泣。随后引发舆论热议。
2021年11月3日
大量自媒体转发该事件相关信息，舆情传播速度达到峰值。
2021年11月8日
公开信内容传播音量降低，阳光城财务承压舆情持续发酵。
评级变化情况
2021年10月13日
中诚信国际将阳光城评级展望由正面调整为稳定。
2021年10月18日
穆迪将阳光城的企业家族评级由B1下调至B2。
2021年10月28日
惠誉评级发布报告，将阳光城集团股份有限公司的长期外币发行人违约评级从“B+”下调至“B-”，展望“负面”，并将其*无抵押评级从“B+”下调至“B-”，回收率评级为“RR4”。
2021年11月1日
穆迪下调阳光城公司家族评级至“Caa2” 并列入评级下调观察名单；
大公国际将阳光城评级展望调整为负面。
2021年11月2日
惠誉再次下调阳光城长期外币发行人评级至“C” ，*无抵押评级从“B-”下调至“C”；
东方金诚将阳光城信用等级由AAA下调至AA+，评级展望为负面。
公开信部分内容
1.预售资金监管导致几百亿的账面资金无法回流，不可以用于还贷款，导致房企无法找到与之匹敌的现金流；
2.部分金融机构要求民营房企无理由提前还贷；
3.去年监管提出压降负债以来，公司已经很积极的压降了近400亿的负债；
4.三季度报刚刚发布，市场并不买账。
媒体声音
截至目前，除经济观察网关注报道外中国房地产报、中国经营网、凤凰网房产等媒体均对该事件进行转载，此外，雷达财经、说财猫等自媒体参与扩散程度也较高。
经济观察网：疑似阳光城员工发公开信：开发商老板压上了家产，而我想哭泣
中国房地产报：
信奉长期主义，化解当前困难丨社评
中国经营网：阳光城打响“信心保卫战”：债务展期方案实控人全额担保
凤凰网房产：
一位地产基层员工掀起的波澜：开发商老板压上了家产，而我想哭泣
自媒体
雷达财经：
阳光城为何让员工想“哭泣”？
说财猫：
阳光城员工发匿名信：老板du上身家性命，而我想哭泣
网友情绪及观点
主要观点
“阳光集团这么*的民族企业，为什么总有这么多恶人落井下石！”“希望社会不要忘了阳光控股26年来对社会的贡献，超过31亿元的公益贡献”“阳光26年的公益贡献，9.3亿的捐款，31亿的公益贡献，遇到困难老板奉上大半辈子全副身家只愿投资者心安，老板凌晨没睡，第二天凌晨还照常五六点给集团全员工分享每日国学，风雨不改，希望社会不要忘记了...”“看哭了，自己是阳光城的一名普通员工，真真切切感受到公司在努力的自救，保交付风险项目，还员工理财。这是一家好公司，对员工有关怀，很阳光，讲情怀。还记得入职培训蛟哥亲切的握手，真的希望公司能坚持下去”“我是今年8月份刚购买的阳光城房子，作为业主想说一句。写的挺感人，但是开盘当月被工人泼油漆堵门维权，明知道有重大工程纠纷，还欺骗无辜的消费者入圈，对开发商阳光城满满的恨意”“同样是踩线房企的一员，表示无比认可，却又充满无奈”“与阳光城的合作始于2018年，那时候yango是个敢冲敢闯的少年，意气风发，大家一起共同努力。现如今遇到困难了，但是对合作方（虽然我们只是一家很小的公司）依然是以诚相待，毫不亏欠。面对极大压力但并没有选择躺平，让我们也愿意陪伴阳光城共渡难关。希望至暗时刻快点过去，阳光城加油”舆情分析
1.传播走势
阳光城员工公开信由微博用户@苦苦苦苦苦_果oO 首先发布。随后，经济观察网关注报道，中华网、中国房地产报、中国经营网、凤凰网房产等主流媒体跟进报道，引发自媒体扩散传播，舆论迅速升温。主流媒体传播报道内容较为客观，多为解读公开信内容或转载经济观察网报道。截至目前，该事件发酵状态已经趋于平缓，但阳光城财务问题仍处于舆论焦点。
2.媒体传播渠道
截至2021年11月8日，客户端为此次事件的主要舆论阵地，占总体声量的49.8%。
3.舆论热度
据苗建信息地产中心大数据监测显示阳光城员工公开信事件舆情热度位于当周TOP100房企敏感舆情事件的第10位，舆情讨论热度较高。
4.网络印记
2021年11月2日-11月8日该事件网络舆情热词：
本次事件中，“阳光城”—“员工”—“哭泣”的舆论热词呈现了事件发生过程。同时，媒体的客观报道也使得本次事件的舆情发酵方向被限定在有限范围，围绕“三季报”“美元债”“展期”等债务问题的热词呈现也较为突出，债务问题及解决进程将会是阳光城接下来的主要进程。
5.阳光城近期运营类舆情汇总
2021年10月28日
阳光城发布《2021年第三季度报告》，随后又发布公告称，公司董事陈奕伦、姜佳立先生对《2021年第三季度报告》投反对票，理由为：对于公司三季度所表现的公司经营恶化，需要得到管理层合理解释。
2021年11月1日
阳光城集团股份有限公司公告称，拟就旗下三支美元债券进行要约交换，并就债券契约修订进行同意征求。
2021年11月4日
阳光城发布异动公告称，公司控股股东被动减持公司2.02%股份，市值约2.28亿元。
2021年11月9日
阳光城控股股东福建阳光集团有限公司发布一则“关于债务融资工具存续期重大事项的公告”，据公告内容得知，阳光城三笔债券展期方案已获得通过，拟召开临时董事会商讨债务清偿计划。
舆情观察：
阳光城公布《2021年第三季度报告》后，泰康系两名董事对报告存有异议的消息也被公布，三季度业绩下滑及董事质疑也传导至资本市场，加剧资本市场信心的下滑，使得阳光城遭遇了股债双杀，阳光城大股东福建阳光也发生了同样的情况。恒大、新力、富力、雅居乐、花样年、阳光城等房企风险不断发酵，引发了对于资本市场和行业上下游产业链的持续动荡，使恐慌情绪蔓延速度加快；金融机构对于房地产行业的信心也在逐步下滑，部分金融机构要求民营房企无理由提前还贷会加大房企的融资与债务压力，融资环境的超预期收紧对房地产的增速及盈利能力产生负面冲击，同时，房地产行业面临的整体信用危机正在愈演愈烈。更多分析维度、监测需求欢迎联系我们
房价降了，品质会不会降？明年楼市会出现大量维权？
地产人有这样的担忧，其实并不是没有道理，似乎目前的趋势下会有这样的可能。
今年整个行业都在发生着变化。
以前大家发喜报是因为拿了什么地块，排行进入了多少以及做出了什么样的产品。
现在的喜报都是：我提前还上了什么债务 ，我解决了什么样的信用问题。
朋友圈充斥着荒诞的氛围。
所有房企遇到*的问题就是现金流问题，突然没有人可以保证自己的项目能不能顺利交房。
如此来看维权似乎是比烂尾更好的结果，起码房子能够顺利到达自己手上。
所以各位看到这一点就可以理解，对于每一套房子的品质，已经成为了不少房企无暇考虑的事情。
几乎所有房企都是一家压力传导型的公司，总部在乎什么，都会在项目段投射。
而这样的情绪如果只是单纯的自上而下也就算了，在项目段所有的城市总也碰到了一个现实问题。
现在的项目利润率太低，或者说几乎没有。
每一块土地出让看上去之所以没有那么火热，是因为初始楼板价已经定到了喉咙口。
要么选择认这个价格，要么选择没有地，这是投资口面对的选择。
而对于项目开发未来的价格预期在买地的时候已经确定，不论是卖地的时候明确还是预售证的强势，都是如此。
几乎没有任何缓冲的空间。
这也就意味着中间的价格差是一道非常简单的算术题。
作为一家商业化企业，现在不少公司潜意识就是做两件事。
第一把开发时间轴压缩，从而降低财务成本。
第二在装修等维度的投入降低，从而减少建造成本。
这两件事做到了，一个项目才有喘口气的地方。
但是这两件事做了，也就意味着几乎没有太好的项目，不论售楼处样板段做成什么样都会如此。
所以如今在项目段面临着两头的压力，一边不支持，另一边不允许。
在这个趋势下还有一个分支，那就是联合操盘。
在土地资源越来越少的当下，很多企业为了实现数字上的规模，都会选择联合操盘。
以前的联合操盘是强强联合，现在的联合操盘是风险叠加。
5家企业联合操盘的项目出事的可能就是独资企业的5倍。
判断一个项目如何以前看一家企业就可以了，现在需要看更多家。
当然，这本质上是极端，但不代表没有可能。
但是另外一个维度，联合操盘能够出好产品么。
这个问题不能一概而论。
联合操盘还是能够出好产品的，但是联合操盘出好产品的概率一定是更低的。
好产品某种程度上是产品主义价值观的投射，但是对于企业联合，互相之间需要磨合，需要过渡，需要合作。
但往往这样的项目意味着中庸。
如果其中一家只是财务投资也就算了，最后往往出现的是，一家负责设计，一家负责成本，一家负责营销。
这样的合作模式能否出好产品？
到现在我依然不能说没有，但概率真的会很低。
每一个环节都像打怪一样：过更多的关，自身折损的也就更多。
其实这样的讨论在很多年前就有了，在2018年行业几位大佬就会有这样的争议。
我们不去讨论谁对谁错。
但是既然争议存在，某种程度上就是一个客观现实的反应。
但是我仔细回过头看现在的产品，我认真的问问：现在的产品真的那么差么。
我的脑子里有两个小人在打架。
一边和我说看上去真的不咋地，但是在另一侧一个腹黑想法是：以前的产品好像也不咋地啊，但是为什么以前没那么多维权。
是哦。
这个问题有点鬼扯，但是好像你绕不过去。
为什么以前很普通很普通的项目，你几乎不太看到太多维权。
为什么。
聊到这里的时候，我那位朋友已经开始点羊腰子了，刺啦一声吃了一口之后对我说：因为交房的时候房价都涨了，虽然房子很差但是大家都忍了。
好像是这么个道理。
从拿地到开发到预售再到交房，都要经历2年以上的周期。
而这段时间，手里的这套房子几乎没有不涨的。
所以在面对有一些瑕疵的项目，客户的心态是：反正已经赚到了，再要求其他好像不太合适。
开发商的心态：帮你解决问题是不可能的，要么你退房吧。
是的，这就是这个行业的魔幻，魔幻到没有道理，但却客观存在。
而且驱动了这个赛道很长一段时间。
如今行业的本质性变化就是：预期。
房住不炒的逻辑下，每一个环节的从业者和购房者都对未来的预期有着非常清晰的认知。
一手房如此，二手房也越来越多的如此。
对价格没有诉求之后，每一个购房者对于产品诉求也会更加关注。
很多开发商认为这一届他们面对的是包容度最差的客户，殊不知以前互相之间都选择性忽略。
仅此而已。
开发商胆战心惊的是：如今他们必须要面对这样一群客户，而自己却造不出体面的房子。
对于房价的预期开始消失之后，如今在整个赛道里弥漫起另外一股预期，也是很多客户强烈的冲动：
坚定不移换到好房子的预期。
这是一股什么样原始的本能。
第一过去20年行业的发展让他们选择隐忍，但是在20年的日常居住环境中千百次的忍受着生活的不如意。
这样的情绪已经弥漫到了顶点。
因为知道不要什么，所以特别期待出现一些我要的东西。
楼市在2020年开始就真正进入了改善赛道。
不论是买第二套还是置换买房还是年轻人的首套，他们在此之前就住在商品房里。
如今他们不再以买到一套一手房就认为生活品质提升，对于绿化对于装修都能够提出颗粒度极高的需求。
我见过一个购房者特别有趣，拿着楼书和我说：我现在太知道一个开发商在哪里骗我。
什么来自某个国家的石矿啊，强调什么卫浴品牌什么国际*啊，什么一棵树多么不容易过来啊……。
打着这些旗号的项目多数都是不好好做产品的。
因为20年前的一手房就已经如此，而且入住之后发现，这些都是假的。
这些哪怕是真的，对自己一点用都没有，*也有低端的，一棵贵的树到冬天也掉的一片毛都没有。
过去的痛都会成为这一次置换的经验。
而伴随着置换周期的拉长，他们的经验就反馈成为对房企的各种要求
所有操盘手面对这样的客群，或许有点无奈。
但是这群人就是如今的主流客户，要么你选择不卖房子，要卖就要面对他们，没有其他的选择。
不仅如此，现在的客户的心智也比我们想象的更高。
自媒体时代，没有不透风的墙。
一个项目，上到看财报，下到体验物业，维度越来越多，判断你的标准越来越多。
集中性开发模式下，这样的对比更加强烈，我必须做一个选择。
一样的价格差不多的地段，甚至差不多的涨幅，那么对于购房者而言，选一个信得过的或许是*的选择。
什么叫信得过的。.
看过一些消息的，朋友推荐的，自己熟悉的，或者以前住过租过还不错的，这些都会成为印记成为下一次购买的理由。
当然我们还是可以乐观一点来看，这样的变化会不会倒逼房企的二次改革。
一定的。
客户的要求越高，会倒逼企业内部改革。
而品牌意识也会让好的项目好卖，烂的项目差的越快。
这样的驱动下产品实现溢价的可能性也会越来越大。
品牌驱动的未来也会在土地出让下规定需要什么样的标准，以及希望引入什么样的企业。
更有甚至为了防止烂尾推进的现房下销售也会驱动那些围绕项目开发而崛起的产品力房子更加适应这些模式。
但是一切的一切。
都需要时间。
多久我不知道，但是真的需要时间，市场和房企都是如此。
所以，我还是那个担忧：2022年会不会迎来维权潮。
已经有好多小伙伴和我说，从今年开始在集团内囤积客服人员，就在为即将到来的2022年做着准备。（真叫卢俊）
恒大理财是从去年下半年开始爆雷的。
从恒大开始，如同多米诺骨牌效应般，各大地产理财相继跳水，阳光城、当代、佳兆业、奥园等等前赴后继不断爆雷，房企理财爆雷、员工泣血维权屡见报端。
根据已公布可查的数据显示，截至目前，国内房企理财爆雷总规模超过1000亿。
眼前的这一幕，有心人应该似曾相识。这不就是五六年前的P2P吗？
是的，某种程度上，房企乐此不疲发行的理财产品，就是当年席卷全国的P2P。
核心诉求是集资。
对于房企来说，多一种宽松的融资渠道。何况自身有规模有资产有信用，不做做金融产品就是浪费。
另一方面是当下的行业大环境所决定。房住不炒、三道红线和信贷收紧，死死扼住房企流动性的咽喉。
此时此刻，等着钱来续命，要么通过正常途径已经填不上公司的资金缺口，要么正常途径全部堵死，于是，通过承诺高利率来获得民间融资，成了房企的救命稻草。
有牌照的可以对外发行，没有牌照的找内部员工或亲属购买，照样不耽误。
然而市场持续下行，潮水退去，空中楼阁的理财产品失去了赖于维系的支撑，爆雷是不可避免的结局。
小编盘点了近期主流爆雷企业，分析房企内部理财情况特点。发现爆雷企业存在不少的共性之处。
图表2 各大爆雷房企理财规模及兑付方案
01
恒大集团
首先是恒大理财。恒大理财财富平台为恒大金融财富管理，涉及爆雷理财规模达到400亿元。
还记得在发行产品的宣传页上写着30万起购买，7.8%收益率起步，1000万元的收益率甚至达到9.5%以上。
恒大高端理财宣传单页
根据相关知情人透露，恒大集团99%的员工或员工家属都买了恒大理财。受波及的投资客为分布于280多个城市、1300多个项目的1200余万恒大地产业主。对社会而言，这也是一起特大的群体性财产纠纷事件。
至于恒大理财的资金流向暂不明朗。
据传，恒大财富产品资金最终流向除了地产关联方，还有恒大地产体系外的板块。具体操作模式为通过明股实债或者表外债务形式投放。
关于爆雷理财的兑付方案，在事情爆发后，恒大给出的方案是现金分期兑付、实物资产兑付和冲抵购房尾款兑付三种方案。
我们看现金兑付方案，到期当月最后一个工作日支付本息10%，以后每三个月支付10%，这就是说，全部对付完毕至少需要2年多的时间。
2年后的恒大，是否还存在，真的要打个问号。
这显然不能让投资人满意。
*，恒大做了兑付方案调整。
截至2021年12月31日的调整兑付方案为：
（1）2021年12月及2022年1月、2月：每月向每位投资人兑付本金0.8万元。剩余本金低于2.4万元的以剩余本金兑付完为止。
（2）后续兑付方案将于2022年3月下旬公布。
也就是说，今年2月前，向每月投资人发放本金共计2.4万元。但可兑付的金额实在太少，或许是考虑到过年，顾及到投资人的心态。
至于剩下的如何兑付，则推到3月下旬。
02
佳兆业
佳兆业理财平台为深圳锦恒财富管理有限公司，实为佳兆业高管代持的公司，与佳兆业在股权上没有直接关系，佳兆业对理财产品进行担保。从深圳锦恒财富的实控人可以看出，是佳兆业以高官代持来实现表外。
我们无法从佳兆业公开的财报查看它与锦恒财富的资金往来，也无法得知其对理财产品具体的担保数额。
但此前已有报道称佳兆业理财规模公开的约127亿。
佳兆业的兑付方案为：
（1）本金：到期当月兑付10%，此后每3个月兑付10%；
（2）利息：利息在本金到期的当月兑付10%，此后每3个月兑付10%。延期兑付的本金按4.35%支付延期利息。
（3）其他安排：公司将处置资产回笼资金用于兑付锦恒财富本息及延期利息，将视资金筹集情况并按有利于投资人的原则逐步优化兑付方案，包括安排提前兑付。
现金兑付方式类似恒大，当月兑付10%，此后每个季度兑付10%。这里还提到延期兑付的本金按照4.35%支付延期利息。
这里可以看到，佳兆业兑付周期很长，全部兑付完毕至少需要27个月，同时，佳兆业并未提供实物资产兑付方案。
03
阳光城
阳光城旗下金融平台为阳光金服投资集团，理财规模200亿元。占其表内有息负债规模的16%。
兑付分为现金兑付+实物资产兑付。
具体方案为：
1）现金兑付：1+6+6形式，到期当月偿还10%，到期后前6个月不支付，第7个月开始每月偿还15%；利息在第7-12个月分摊支付。展期期间，投资的最终兑付义务方将为展期产品提供足额增信。
（2）实物资产兑付：只能抵尾款，需要支付首付。考虑到期房建设的不确定性，选择该方案仍有风险。
现金兑付方式为当月10%，第7个月每月偿还15%，全部对付完毕需要13个月。
其中的实物资产兑付，只能抵目标房产的尾款，还需要你支付首付。等于还想先再集资一波，房产的具体市场价值尚未可知，可见风险很大。
04
奥园集团
奥园旗下奥园股权投资基金管理公司，理财规模84亿元。
具体兑付方案为：
（1）现金兑付：累计投资本金200万以内的，产品到期后分6个月兑付，每月比例分别为20%、15%、5%、5%、25%和30%；累计投资额在200万以上的，200万内的按前述方法兑付，200万以上的到期后先按6个季度兑付60%（5%、5%、10%、10%、15%和15%），剩余40%部分连续三个月兑付完毕（15%、15%和10%）。
（2）实物资产兑付：集团提供总货值不低于90亿元的物业资产，用来兑付已到期及未到期但投资人要求提前实物偿付的产品。
（3）为保障和加快兑付进度，公司锁定部分销售价格好、流速快的优质项目，销售回款归属于集团权益部分的30% 或项目处置后净现金流的30%，归集到投资产品还款监管专户，专项用于本息兑付。
奥园公布的规模与上面几家来比算小了。现金兑付按照200万元区分，200万元以内，6个月兑付完毕。200万元以上，18个月兑付60%，3个月兑付40%。
05
宝能系
宝能主要倚靠内部理财平台来实现理财产品发行。
旗下有共计6家基金公司。
除宝利源由自然人曲经控股外，前海世纪、易顺成、海润基金、上海宝泓、宝能利通均由宝能系核心子公司——深圳市钜盛华股份有限公司控股。
没错，就是当年强硬狙击万科A的钜盛华。
我们来看宝能兑付方案：
（1）现金分期：不晚于2022年6月30日兑付。确保对理财产品底层资产收购款的支付，满足投资者每月不少于3万元的款项分配，至2022年2月28日兑付总额不低于20万元，至2022年4月30日兑付总额不低于50万元，剩余款项不晚于2022年6月30日兑付。
（2）资产置换：提供总价值不少于50亿元、可过户或变现的房产和权益供投资者自由选择。现有房产主要位于天津、韶关、太原、贵阳、腾冲等地。
宝能明确了2022年6约30日兑付完毕。提供全国指定城市的房产作为资产置换供投资者选择。
看似合理，但有相关人士质疑方案缺乏实际操作性。
其资产置换方案中的标的房产所处地区偏远，实际价值和投资价值偏低。
06
总结
1、从理财平台的设立模式看：
当下房企发行理财主要有通过体系内金融平台（如恒大财富、奥园基金、阳光城华冕财富等）、通过高管代持公司以及通过第三方公司发行。
2、从理财资金流向看：
一般而言，房企募集到的理财资金主要流入经营项目股权、工程应付账款等，也有流向房企房开体系外的板块。至于比例如何，以各个房企业务板块而异。
3、从财报处理形式看：
房企发行理财时，通常会规避纳入财务报表的负债中。投入房地产时，以明股实债形式纳入非控股权益，由大股东资金占用。
4、从爆雷理财兑付方案看：
各大房企理财产品兑付方案大同小异。大多为现金兑付+实物兑付相结合或二选一。但具体实物兑付方案的执行落地性存在较大的不确定性。
兑付期限各不相等，短则6个月，长则27个月。
通过对以上理财产品的分析，我们发现房企内部理财产品主要是通过高管代持新公司、第三方公司以及体系内的金融平台来实现产品发行。
所募集的资金多以明股实债等方式流入房地产企业，在这里体现在财报中往往是其他应收款或者非控股权益，对于非并表项目则通常无法体现在房企报表中，因此我们无法从有息负债中厘清具体的理财规模。
换句话说，我们在评估房企债务规模时，需要将其公开的理财规模纳入有息负债中考虑。
同时，对于非控股权益，往往需要更细致的深入研究。
另外，金融平台（发行方）与房企自身资金往来数额规模不大，理财资金的去向成疑。
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