京投发展(上海广电信息产业股份有限公司)
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观点网与深圳、上海、杭州等城市相比，北京第三次集中拍地的热度并不高，大多数以底价成交。
12月24日，北京市第三批次商品住宅用地挂牌报价截止，根据报名及报价情况，有9宗地当日成交，总成交价258.62亿元。
另外，两宗地快流拍，朝阳区管庄乡GZGJC-02地块无企业报名，丰台区王佐镇青龙湖C地块因参加竞买的企业不具相关资质，不符合竞买资格，且无其他企业报名。房山拱辰0017、0019地块则将进入现场竞价环节，将于12月27日转入线下竞标决定归属。
在这场土拍中，除去龙湖、旭辉、金地这几家民营企业，更多为葛洲坝、京投发展、金茂等国企、央企拿地。
当中，北京市基础设施投资有限公司与北京京投置地房地产有限公司联合体以175.3亿元底价夺得朝阳东坝三宗地，成为本场土拍*赢家。
175亿落子东坝
在这次土拍中，京投发展以175.3亿元的价格包揽了朝阳东坝三宗地块，这一项目也将被打造成京投发展在京第五个TOD项目。
具体来看，京投发展以56.1亿元竞得第一宗朝阳东坝1101-A002-1、1101-A003-1地块，建设用地面积约5.7公顷，规划建筑规模约13.2万平米，成交楼面地价为42500元/平米。
第二宗地块，以起拍价格48.5亿元竞得1101-A002-2、1101-A003-2地块，建设用地面积约6.4公顷，规划建筑规模约9.4万平米，成交楼面地价为51596元/平米。
第三宗地块，以以70.7亿元竞得1101-A002-3地块，建设用地面积约7.7公顷，规划建筑规模约13.7万平米，成交楼面地价为51606元/平方米。
3宗地合计建设用地面积19.79万平米，建面36.3万平米。当中A002-1、A003-1地块需配建2万平米保障房，并由北京市朝阳区保障性住房发展有限公司回购并持有，回购价格12000元/平米，地块销售指导价为8.1万元/平米，另外2宗地销售指导价则为8.6万元/平米。
值得关注的是，此次东坝地块也是北京土拍*出现“期地”出让，即根据轨交工程进度分期交地开发。也就是说，周期将明显长于普通项目，这点也令绝大多数高周转房企心有余而力不足。
对于后续是否扩大“期地”出让范围，北京规自委曾表示，将总结本次“期地”出让工作经验并不断完善，后期对于类似的地铁车辆段盖上开发项目，将根据实际情况探索实施“期地”出让。
据悉，在“期地”出让中，土地款交纳也有所不同，购买“期地”的开发商需先付竞买保证金，摘地后，35个工作日内付清土地收益部分的出让金。
由于TOD项目的特殊性，三宗“期地”内部又分为落地区和上盖区，交地时间有所不同，分批次交地时，竞得方签订土地移交书后，5天内需缴纳相应的一级开发建设补偿费用。
按照公开文件测算，正式竞买前，3宗地需分别需要缴纳11.22亿元、9.7亿元、14.2亿元保证金；拿地后，京投发展还需要缴纳9.9亿元、8.2亿元及12亿元的政府收益部分，共计65.22亿元。剩余的开发费用，将在交地后陆续支付。
有市场声音指，起初东坝地块并未被拆分，地块挂牌时被拆分成三块，主要出于不希望出现总价过高等考量。
其实，京投发展拿下该宗地早有迹可循。
一方面，京投发展与大股东曾多次通过一二级联动摘地，此次东坝地块正是由京投公司进行一级开发；另一方面，京投发展早已为此次拍地筹措资金。
11月24日，京投发展称，为满足公司全资子公司京投置地业务发展需要，向其增资150亿元。
京投TOD潜行
“1地块楼面地价42500元/平米，2地块成交楼面地价为51596元/平米，3地块成交楼面地价为51606元/平方米，相比起销售指导价有较大的利润空间。”一位业内人士在接受观点新媒体采访时表示，东坝板块正在快速发展，规划较好。
资料显示，东坝地块临近东北五环和第四使馆区，处在国贸CBD、首都国际机场、通州副中心三角核心地带和金盏国际合作服务区内，地铁12号线和3号线交汇，具有显著的区位优势，是北京中心城区内为数不多未实施的集中建设区。
近年来，东坝地区有多项利好政策倾斜，2020年国际交往中心专项规划明确将东坝地区打造成为国际人才集聚、国际交往活动活跃、国际化综合服务完善的新亮点区域。同年，东坝地区部分区域划入国家服务业扩大开放综合示范区和中国（北京）自由贸易试验区。
不过，由于地块尚不能即时开工，京投发展需要付出一定的资金成本。但由于地价较低，三宗地的利润仍较为可观，目前在同区域项目中，华樾国际销售均价7.1万元/平米；富兴首府销售均价7.5万元/平米。
TOD项目难度较大，而京投发展早已有丰富的项目打造经验。
其实，京投发展早已多次与京投公司合作，借一级土地开发的便利，并提供资金方面的支持，拿下多个TOD项目。
2013年，“京投系”就耗资近百亿接连夺下海淀区玉渊潭地块与昌平区东小口地块，在两宗地块的股权安排上，第一大股东京投公司持有该项目49%股权，京投置地则持有余下股权。
这两个地铁车辆段上盖项目工程复杂，需要多年的施工经验、过硬的设计才能胜任，“这几年，京投陆续参与轨道上盖物业的开发，积累了丰富的经验。”
资料显示，2003年由北京市地铁集团改组而成的京投公司，业务包括轨道交通沿线土地一级、二级开发、高速铁路投资、城中村改造和信息基础设施等相关领域，因此在TOD项目打造上具备先天优势。
与东坝地块一致，玉渊潭地块与昌平区东小口地块的一级开发商均为京投公司。因此，虽然购地款接近百亿元，但一级开发商的土地补偿金就高达59亿元，也就是说，京投系联合体再投入34.5亿元即可夺得84.6万平方米的优质地块。
观点新媒体了解到，近几年，“TOD赛道”竞争越来越激烈，据不完全统计，包括万科、龙湖、保利、华润、越秀、碧桂园、招商蛇口等20余家企业都已入局。
而京投发展是多年深耕地铁停车场上盖的企业。
据悉，京投发展已是国内在建项目体量*、房屋交付数量最多的地铁停车场上盖综合开发企业，并在内部专门配备了轨道交通项目的战投部。
目前，京投发展已在北京、无锡等城市先后开发了西华府、琨御府、公园悦府、岚山、愉樾天成等多个TOD项目，东坝地块将成为其在京第五个TOD项目。
⭐ 设个星标吧朋友们 没有什么事是纯粹经济的，其他维度永远存在，且往往更为重要。 ——约瑟夫·熊彼得 说到纯粹经济以外的维度，中国拥有全世界最多的观察者，北京的出租车司机、5元理发店的老师傅，以及过年饭桌上的中年男性长辈们，都是最有价值评论员的有力争夺者。但真正在市场经济框架下，梳理好“中国特色”的肌理，绝非易事。 《生活大爆炸》剧照 事实上，随着近年来海内外对中国政治经济研究的不断深入，这个问题所触及的答案好像更清晰了，又好像更复杂了。至少有一点可以确定，其中最为人所关注的维度莫过于政府、政治与政策。 世上少有非黑即白的事情，“政府”和“市场”其实也是如此，不存在泾渭分明的界限，几乎所有的重要现象，都是这两种组织和资源互动的结果。 如果关注相关新闻，可以发现，中国的地方政府甚至是直接参与了市场活动。比如最近出圈的“深圳国资委”、“化身风投的合肥市政府”、“不是不努力的江西”，等等。当然，政府不能直接投资贷款，*的企业也不是想建就有，其中的政商联动，其实是说得清、查得明的。 深圳国资委收购苏宁易购股份 2000年—2020年合肥市与南昌市GDP走势对比 一些发展经济学家认为，近几十年，中国其实是处在市场建设与经济建设交互推进的过程中，要讨论和分析政府干预和产业政策时，只有结合具体案例细节才有意义。因为案例中包含了大量容易被经济学理论模型和统计数据忽略的重要信息，而这些重要信息，可能恰恰是行业案例中更关键的因素。 以京东方为代表的液晶显示企业的崛起，是中国产业在良性政商协调发展的典型案例。20世纪结束时，国际技术更迭突然让国内“便宜”的彩电“索然无味”。但在技术封锁和价格操控的背景下，自主品牌要突围殊为不易。回顾这二十年的历程，一句简单的“政府扶持”显然解释不了所有问题。经历了长期融资扩张，京东方的股价却并未随之一路走高，这也遭到了很多投资者的质疑。如今，阶段性的市场龙头地位同样不是这条赛道的终点。*可以确认的是，认识“从何而来”，才是思考“去向何方”的基础。 在这个案例中，我们可以看到什么叫“行政手段造成的扭曲往往只有行政力量才能破解”，可以思考规模效应与产业集聚的战略意义，可以感受地方政府间的“发展竞赛”是如何影响企业的成长并接受市场规则的检验……当作故事来看，也很精彩哦！ 京东方与政府投资 节选自《置身事内：中国政府与经济发展》 第四章第一节，正文略有删改 2020年“双11”期间，戴尔27寸高清液晶显示屏在天猫的售价为949元。2008年，戴尔27寸液晶显示器售价7599元，还远达不到高清，不是窄边框，也没有护眼技术。2020年，3000多元就可以买到70寸的高清液晶电视，各种国产品牌都有。而在2008年，只有三星和索尼能生产这么大的液晶电视，售价接近40万元，是今天价格的100倍， 在当时相当于北京、上海的小半套房。 惊人的价格下跌背后是技术进步和国产替代。显示屏和电视，硬件成本近八成来自液晶显示面板。2008年，面板行业由日韩和中国台湾企业主导，大陆企业的市场占有率可以忽略不计。2012年，我国进口显示面板总值高达500亿美元，仅次于集成电路、石油和铁矿石。到了2020年，大陆企业在全球市场的占有率已接近四成，成为世界第一，彻底摆脱了依赖进口的局面，涌现出了一批重量级企业，如京东方、华星光电、深天马、维信诺等。国产显示面板行业的崛起不仅推动了彩电和显示器等价格的直线下降，也推动了华为和小米等国产手机价格的下降，促成了使用液晶屏幕的各类国产消费电子品牌的崛起。 2018年全球液晶显示器面板出货数量排名（单位：百万台）京东方位列第一 在显示面板企业的发展过程中，地方政府的投资发挥了关键作用。以规模*也最重要的公司京东方为例，其液晶显示面板在手机、平板电脑、笔记本电脑、电视等领域的销量近些年来一直居于全球首位。根据其2020年第三季度的报告，前六大股东均是北京、合肥、重庆三地国资背景的投资公司，合计占股比例为23.8%。其中既有综合类国资集团（如北京国有资本经营管理中心），也有聚焦具体行业的国有控股集团（如北京电子控股），还有上一章讨论的地方城投公司（如合肥建投和重庆渝富）。投资方式既有直接股权投资，也有通过产业投资基金（见本章第三节）进行的投资。 液晶显示屏 20世纪90年代末和21世纪初，我国大陆彩电行业的重头戏码是各种价格战。当时大陆的主流产品还是笨重的显像管（CRT）电视，建设了大量显像管工厂。但其时国际技术主流却已转向了平板液晶显示，彻底取代显像管之势不可逆转，而占液晶电视成本七八成的显示面板，大陆却没有相关技术，完全依赖进口。 大陆花了近20年才让彩电工业价值链的95%实现了本土化，但由于没跟上液晶显示的技术变迁，一夜之间价值链的80%又需要依赖进口。而主要的面板厂商都在日韩和中国台湾，他们常常联手操纵价格和供货量。2001年至2006年，三星、LG、奇美、友达、中华映管、瀚宇彩晶等六家主要企业，在韩国和中国台湾召开了共计53次“晶体会议”，协商作价和联合操纵市场，使得液晶面板一度占到电视机总成本的八成。 2013年，发改委依照《价格法》（案发时候还没有《反垄断法》，后者自2008 年起施行）中操纵市场价格的条款，罚了这六家企业3.5亿元。欧美也对如此恶劣的价格操纵行为做了处罚：欧盟罚了他们6.5亿欧元，美国罚了他们13亿美元。 在这一背景下，具有自主技术和研发能力的京东方逐渐进入了人们的视野。这家企业的前身是老国企“北京电子管厂”，经过不断改制和奋斗，21世纪初已经具备了生产小型液晶显示面板的能力。这些能力大多源自2005年在北京亦庄经济技术开发区建设的5代线，这是国内第二条5代线，当时非常先进，距离全球第一条5代线（韩国LG）的建成投产时间也不过三年。 这条生产线收购自韩国企业，投资规模很大。当时的融资计划是设立一家公司在中国香港上市，为项目建设融资，但这个上市计划失败了。可生产线已经开始建设，各种设备的订单也已经下了，于是在北京市政府与国开行的协调下，9家银行组成银团，由建设银行北京分行牵头，贷款给京东方7.4亿美元。北京市政府也提供了28亿元的借款，以国资委的全资公司北京工业发展投资管理有限公司为借款主体。这笔政府借款后来转为了股份，在二级市场套现后还赚了一笔。此外，在5代线建设运营期间，北京市政府还先后给予两次政策贴息共1.8亿元，市财政局也给了一笔专项补助资金5327万元。 京东方企业愿景 天有不测风云。京东方5代线的运气不好，在液晶面板大起大落的行业周期中，投在了波峰，产在了波谷。其主打产品即17寸显示屏的价格从动工建设时的每片300美元暴跌到了量产时的每片150美元。 2005年和2006年两年，京东方亏损了33亿元，北京市政府无力救助。若银团贷款不能展期，就会有大麻烦。银团贷款展期必须所有参与的银行都同意，而9家银行中出资最少的1家小银行不同意，反复协调后才做通工作，但其中的风险和难度也让京东方从此改变了融资模式。其后数条生产线的建设都采用股权融资：先向项目所在地政府筹集足够的资本金，剩余部分再使用贷款。 2008年，京东方决定在成都建设4.5代线，第一次试水新的融资模式。这条生产线总投资34亿元，其中向成都市两家城投公司定向增发股票18亿元，剩余16亿元采用银团贷款，由国开行牵头。两家城投公司分别是成都市政府的全资公司成都工业投资集团（现名成都产业投资集团）和成都高新区管委会的全资公司成都高新投资集团。这两家公司不仅有大量与土地开发和融资相关的业务（见第三章），也是当地国资最重要的产业投资平台。 与北京5代线项目相比，成都4.5代线的资本金充足多了，京东方运气也好多了。这条以小屏幕产品为主的生产线，投产后正好赶上了智能手机的爆发，一直盈利，也为京东方布局手机屏幕领域占了先机。 京东方柔性显示屏 但当时*钱的市场还是电视。 主流的27寸和32寸大屏幕电视，显示面板完全依赖进口。但建设一条可生产大屏幕的6代线（可生产18—37寸屏幕）所需投资超过百亿元，融资是个大问题。 2005—2006年，国内彩电巨头TCL、创维、康佳、长虹等计划联手解决“卡脖子”问题，于是拉来了京东方，在深圳启动了“聚龙计划”，想借助财力雄厚的深圳市政府的投资，在当地建设6代线。 但信息流出后，日本夏普开始游说深圳市政府，提出甩开技术落后的京东方，帮深圳建设一条投资280亿元的7.5代线。由于夏普的技术和经验远胜京东方，深圳市政府于是在2007年与夏普签署合作协议，京东方出局，“聚龙计划”流产。但仅一个多月之后，夏普就终止了与深圳的合作。当时上海的上广电（上海广电信息产业股份有限公司）也计划和京东方在昆山合作建设一条6代线，但夏普再次上门搅局，提出与上广电合作，将京东方踢出局。随后不久，夏普再次找借口退出了与上广电的合作。 夏普的两次搅局推迟了我国高世代产线的建设，但也给了合肥一个与京东方合作的机会。 2008年的合肥，财政预算收入301亿元，归属地方的只有161亿元，想建一条投资175亿元的6代线，非常困难，经济和政治决策风险都很大。但当时的合肥亟待产业升级、提振经济发展，领导班子下了很大决心，甚至传说一度要停了地铁项目来建设这条6代线。 融资方案仍然采用京东方在成都项目中用过的股票定向增发，但因为投资金额太大、合肥政府财力不足，所以这次增发对象不限于政府，也面向社会资本。但合肥政府承诺出资60亿元，并承诺若社会资本参与不足、定向增发不顺利时，兜底出资90亿元，可以说是把家底押上了。 在这个过程中，夏普又来搅局，但因为京东方已经吃过两次夏普的亏，所以在与合肥合作之初就曾问过市领导：如果夏普来了怎么办？领导曾表示过绝不动摇，所以这次搅局没有成功。 上一章说过，在经济发展起步阶段，资本市场和信用机制都不完善，因此以信用级别高的政府为主体来融资和投资，更为可行。这不仅适用于与土地有关的债务融资，也适用于股权融资。 在合肥6代线项目的股票定向增发上，市政府参与的主体又是两家城投公司，市政府的全资公司合肥建投和高新区管委会的全资公司合肥鑫城。二者的参与带动了社会资本：2009年的这次定向增发一共融资120亿元，两家城投公司一共只出资了30亿元，其他8家社会投资机构出资90亿元。 与成都项目类似，定向增发之外，京东方再次利用了国开行牵头的银团贷款，金额高达75亿元。 合肥6代线是我国第一条高世代生产线，也是新中国成立以来安徽省*的一笔单体工业投资。这条生产线生产出了大陆第一台32寸液晶屏幕，让合肥一跃成为被关注的高技术制造业基地。不仅很多中央领导来视察，周边经济发达的江浙沪领导也都组团来考察， 为合肥和安徽政府赢得了声誉。 京东方在合肥建设10.5代生产线，吸引了大量上下游厂商落地合肥 京东方后来又在合肥建设了8.5代（2014年投产）和10.5代生产线（2018年投产），吸引了大量上下游厂商落地合肥，形成了产业集群，使合肥成为我国光电显示产业的中心之一。 2008年全球金融危机爆发和“4万亿”计划出台之后，京东方进入了快速扩张阶段。 2009年初，中央*将发展“新型显示器件”列入政策支持范围。 6月，合肥6代线开工建设。 8月，京东方8.5代线的奠基仪式在北京亦庄经济技术开发区举行，彻底打破了韩日和中国台湾地区对大陆的技术和设厂封锁。 接下来的一两个月内，坐不住的境外厂商开始迅速推进与大陆的实质性合作。夏普和南京的熊猫集团开始合资建线，LG和广州签约建设8代线，三星则和苏州签约建设7.5代线。中国台湾的面板厂商也开始呼吁台湾当局放开对大陆的技术限制，允许台商在大陆设厂。但这些合资项目并没有获得我国政府的快速批准，京东方赢得了一些发展时间。 京东方总部内景 在这一快速扩张阶段，京东方的基本融资模式都是“扩充资本金+银团贷款”。 地方政府投资平台既可以参与京东方股票定向增发来扩充其资本金，也可以用土地使用权收益入股。在鄂尔多斯生产线的建设过程中，地方政府甚至拿出了10亿吨煤矿的开采权。 此外，地方城投公司也可以委托当地银行向京东方提供低息甚至免息委托贷款。比如在北京亦庄8.5 代线的建设过程中，亦庄开发区的全资公司亦庄国投就曾委托北京银行向京东方贷款2亿元，年利率仅为0.01%。 再比如，2015年京东方在成都高新区建设新的产线，高新区管委会的全资公司成都高投就先后向京东方提供委托贷款44亿元，年利率为4.95%，但所有利息都由高新区政府全额补贴。 2014年，京东方做了*的一笔股票定向增发，总额为449亿元，用于北京、重庆、合肥等地的产线建设。这笔增发的参与者中前三位都是当地的政府投资平台：北京约85亿元，重庆约62亿元，合肥约60亿元。 2015年之后，随着新世代产线的投资规模越来越大，京东方基本上停止了新的股票定向增发，而让地方政府平台公司通过银团贷款或其他方式去筹集资金。 比如2015年开工建设的合肥10.5代线项目，计划投资400亿元，项目资本金220亿元，银团贷款180亿元。在这220亿中，市政府通过本地*的城投公司合肥建投筹集180亿，京东方自筹40 亿。筹资过程中也利用了政府产业投资基金（如合肥芯屏产业投资基金）这一新的方式引入了外部资金（见本章第三节）。 京东方的发展路径并非孤例。位列国内显示面板第二位的TCL华星光电虽然是民营企业，但同样也是在政府投资推动下发展的。 2007年“聚龙计划”流产后，TCL集团的董事长李东生屡次尝试与外商合资引进高世代面板产线，均告失败，于是他与深圳市政府商议组建团队自主建设8.5代线。 TCL创始人李东生 该项目计划投资245亿元，是深圳历史上*的单体投资工业项目。首期出资100亿，TCL从社会上募集50亿，深圳市通过国资委旗下的投资公司深圳市投资控股有限公司出资50亿（具体由子公司深超投资执行）。 这个项目风险很大，因为TCL和京东方不同，并没有相关技术储备和人才，基本依靠从台湾挖来的工程师团队。深圳市政府为降低风险，还将15%的股份卖给了三星。这些股份后来大部分被湖北省政府的投资基金收购，用于建设华星光电在武汉的生产线。 2013—2017年，华星光电营业收入从155亿元涨到306亿元，净利润从3.2亿元涨到49亿元。正是因为有华星光电，在家电行业逐渐败退的TCL集团才成功转向面板生产，2019年正式更名为TCL科技。 *因微信平台限制，注释从略。如需查阅或引用，请阅原文。 《置身事内：中国政府与经济发展》 兰小欢 著 ● 读懂中国经济，必须读懂中国政府 ● 政府如何直接、具体、务实地介入经济活动？ ● 张军、周黎安、王烁、刘格菘、罗永浩联袂推荐
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京投以起拍价接手东坝车辆段三宗地块上盖项目，指导价分别为8.1万/㎡和8.6万/㎡，综合楼面价5.01万-5.2万/㎡，有充足的楼地价空间。
价格上京投拥有足够的降价空间，也有足够的利润空间，看似可以“吃掉”整个朝阳新房市场，但仅基于客户是否肯花8万+的均价落居东坝。
京投东坝项目案名已确定：京投发展·北熙区。
首期开盘是西块地，面积80-120㎡的两居、三居，不到700套，总价650万左右起。
项目首开是西侧地块也就是一期，和东地块一样属于落地区，首开一期是刚需款，户型面积80-120㎡。
东地块户型有下跃产品，但数量不多，户型区间在80-134㎡之间。
三期是北地块，北地块属于大平米户型135-190㎡。
项目共规划34栋，上盖区21栋，是6-18层的洋房+小高层，落地区是20-26层的板楼。总价650万左右起。
1地铁上盖房等于地铁共振房，谁买谁傻眼
京投在北京可以说是承接TOD项目的大户，2019年1月拿下的京投发展岚山地块在地铁16号线北安河站南侧50米处。
全盘地铁上盖，地面垫出高度与车辆段停车加以覆土层进行园林绿化。我们可以参考京投发展岚山来了解一下东坝地块未来可能的呈现。
如图：京投发展岚山示意图
地铁上盖盘目前技术无法解决的问题在于“共振影响”、“噪音影响”。
我们在网上搜集了一部分住在地铁旁或地铁上盖盘业主的贴吧求助以及解答：
居住在地铁上盖盘和地铁旁项目的贴吧用户亲身分享的结果：共振带来噪音影响生活。
即使周边会拥有商业、轨道交通、成熟综合体规划，但住地铁房的吧友的推荐：不是长久之计，尽快搬家。
对于持有相反意见的朋友，北京也有不少TOD地铁上盖项目的现成二手房：琨御府、四惠交通枢纽盘等。
我们也托住在地铁边的粉丝录了一下开窗后地铁经过时的声音视频，粉丝表示：有钱一定会搬离这个噪音源。
，时长00:16（八通线八里桥站旁地铁经过住宅声音实拍）
大可实地体验一下，轨道交通上盖和轨道交通旁的住宅，车辆经过时的共振和带来的噪音等污染是否可以长久坚持住下去。
（琨御府实拍）
（四惠实景截图）
地铁上盖房=地铁“共振房”，是住在这种项目的业主亲身经历“实锤”的事情。
2地铁上盖住宅项目，单价一般低于区域平均水平
TOD模式住宅据统计，普遍保值率升值率要比周边可享受轨道交通的项目低10-15%。
以琨御府为例，2014年开盘售价7.4万/㎡，时隔8年，琨御府现在二手房价格在8.1万/平米。
根据周边二手房链家平台统计数据，近30天链家数据带看量达100次，近90天无成交。
琨御府作为周边*的二手房项目，至今的二手房价格普遍低于周边年限较短的项目，甚至不如2010年以前的老项目。
由此可见，TODM模式住宅项目不仅是一个地铁“共振房”，同样买后的保值升值率也很有限，二手房价格普遍低于同区域其他二手房项目。
3高压线+地铁共振+大户型+高价拿地，京投亏本杀进东坝，可能超低价入市
①周边实勘不利因素
京投周边不利因素不仅是地铁共振，地块上高压线塔横穿也是一大不可逆的不利因素。
，时长00:11
该高压线塔基座位于-1地块围挡内部，如该段车辆段基座上建设住宅，朋友们买房就要注意了：买不得。
②高地价拿地，地块属性或将做大户型入市。 利润空间和现实情况综合考量，京投很肯超低价销售
京投拿地虽然楼地价差空间较大，但相比于周边新房项目拿地价还是高出很多，三宗地块总地价约175亿元。
京投高地价拿地，亏本杀进东坝，周边现实情况无法支撑项目以8.1-8.6万/㎡均价销售，京投有可能超低价入市。
4东坝楼市房价严重透支，7万+已经卖不动，使馆区概念支撑不了高房价，区域降价成为必然，东坝可能重回6万+时代
①发展有周期，现状无法支撑7万+房价
目前的东坝是一个尚待开发的板块，未来10年都将成为一个集中建设的区域，也就是集中开发的大工地。
东坝核心区内楼盘以“第四使馆区”和“第二个三里屯”为主要销售理念。
使馆区和三里屯存在的升值空间需要一个过渡期，完全建设完成到可带动板块价值时间需要5-8年。
②板块价格透支，新房7万+难去化，大降价已成趋势，未来可能重回6万+
华樾国际以限竞房身份入市现售价约7万/㎡，是东坝核心区第一个住宅项目，入市早，抢占了东坝核心区无新房的先机。
华樾国际在德贤御府入市后，销售量也有成下滑的趋势可见东坝以目前的情况7万+的价格已经严重透支。
仅靠使馆区概念无法支撑东坝现有的新房房价。
作为使馆区建设，周边的环境改善、基础设施建设、配套资源建设，不会仅只有使馆区、三里屯、大型体育场馆这么单一。
以7万+的价格买现在的东坝实属不值，在售项目想快速去化整体区域大降价是必然趋势，京投入市东坝未来可能回到6万+时代。
6“崔金即将暴雷”北京东北三大坑不可进！
京投冲击东坝，不仅可以在价格上拉低整体东坝新房价位，超低价入市，对金盏、崔各庄等周边辐射板块新房冲击巨大。
（金盏新盘项目）
（崔各庄新盘项目）
金盏6万+，崔各庄8万+，板块同样无法支撑，又无生活配套，无地铁，生活交通两不便。
双板块去化目前已成难题，京投超低价入市搅局东坝，连带搅和了“崔金”，“崔金”即将暴雷，想“存活”大降价在所难免。
京投发展(600683.SH)公告，公司股票交易2021年9月24日、9月27日、9月28日连续三个交易日内日收盘价格跌幅偏离值累计超过20%，公司属于股票交易异常波动。
经公司自查，公司目前生产经营情况正常，主营业务仍以房地产开发为主，无重大变化，前期披露的信息不存在需要更正、补充之处;除公司已披露的信息外，不存在其他应披露而未披露的重大信息。
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