更好解决群众住房问题（困难群众住房保障）
更好解决群众住房问题（困难群众住房保障）
***、国务院高度重视解决人民群众的住房问题，加快完善住房保障体系是完善群众基本住房需求的一个重要措施。这几年来，相关部门主要做了三个方面的工作：
第一，加快建立以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。公租房主要是为了解决城镇住房和收入双困家庭。
目前，城镇户籍的低保、低收入住房困难家庭，已经做到了应保尽保，基本上解决了这个问题。保障性租赁住房重点还是要解决人口净流入的重点城市，主要是大中城市，特别是这些城市的新市民和青年人的住房问题，相关部门现在正在抓紧推进。共有产权住房是由城市政府因地制宜，主要是帮助有一定经济实力，买不起房子的居民能够尽快改善居住条件。
第二，建立了一套较为完整的住房保障政策和管理制度。主要包括两个方面：一是财税、金融、土地配套政策。二是关于准入、使用、退出、运营管理机制。
第三，建成了规模巨大的保障性住房。从1994年国务院决定深化城镇住房制度改革到2007年，全国共建设廉租房、经济适用房等保障性住房1000多万套。2008年大规模实施保障性安居工程以来，全国累计开工建设各类保障性住房和棚改安置住房7800多万套，有2200多万困难群众取得了住房补贴，也就是说，帮助了2亿多困难群众实现了安居。
作为国家经济环节中的重要一环，房地产业的未来走势备受关注。经过2018年密集的调控，在限购、限价、限贷、限商、限售等多重限制下，房地产市场从之前的高温逐渐退烧，并步入理性发展轨道。
3月5日上午，国务院总理李克强在十三届全国人大二次会议上作政府工作报告。报告通过“房地产税”“新型城镇化”“棚户区改造”“群众住房问题”等关键词，勾勒出2019年及未来房地产市场的发展趋势。
中国城市经济专家委员会副主任宋丁分析认为，今年的政府工作报告对民生领域较为关注，提及要更好解决群众住房问题、落实城市主体责任、改革完善住房市场体系和保障体系、促进房地产市场平稳健康发展、继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造、保障困难群体基本居住需求等。从政策层面看，房地产政策不会那么严格，将以因城施策为主。
深入推进新型城镇化
今年政府工作报告中提到，“深入推进新型城镇化”。
对此，全联房地产商会创会会长聂梅生认为，原来的城镇化基本上是盖新房，或者说是开发商在推动中国城镇化的过程当中起到很重要的作用，从新城镇、新建筑这个角度介入的比较多，例如望京新城、回龙观、天通苑等，操作方式是先把房子基础设施这块干好了，然后人才住进去，是一个先有物再有人的过程，一些卫星城和国外也有过这样的操作。实际上就是不断圈地，不断地从版图上扩大的过程。
报告中提到的发展是城市内涵性的一个增长，所以它叫新型城镇化。新型城镇化并不是版图的扩张，而是城市的更新，包括老城市老旧小区的升级，实际上它是给城镇化赋予一个新的内容，更多从人的角度来考虑城镇化。
中原地产首席分析师张大伟表示，2018年末全国常住人口城镇化率为59.58%，户籍人口城镇化率为43.37%，分别比上一年提升了1.06、1.02个百分点。已经非常接近《国家新型城镇化规划（2014—2020年）》中提出的到2020年，常住人口城镇化率达到60%左右、户籍人口城镇化率达到45%左右的目标。未来两年，中国城镇化速度依然会加快。
以中心城市引领城市群发展
政府工作报告明确指出，“坚持以中心城市引领城市群发展”。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，这有两个含义：第一，中心城市和城市群发展就类似“内核和圈层”的概念，后续预计中心城市的发展会有较多的机会，尤其是一些中西部的中心城市，会有较好的发展导向，这样也会发挥更好的辐射效应；第二，预计后续一些城市群中的中小城市会有较好的发展机会，这是楼市发展的一个重要方向，尤其是类似武汉、郑州、西安、沈阳等城市，周边的中小城市发展机会将明显上升。
张大伟分析认为，经济发展与城市发展的趋势必然是大城市圈发展。从房地产角度看，过去的三年，这些区域都已经建立了初步的房地产调控协同机制，最典型的北京与周围的环京，基本实现了房地产调控的协同。未来房地产市场发展的核心区域也必然是这些热点城市，另外围绕这些城市的核心城市圈、城市群也是经济发展、人口流入的核心区域。
同策咨询研究中心总监张宏伟指出，从房地产角度来讲，一些资源配套、人口、教育、产业也会在中心城市集聚，开发企业还是会把主要精力放在国家中心城市和区域中心城市，才能为企业创造更多的业绩；另一方面，一旦核心城市有了布局并且地位得到确认之后，比如上海、南京，上海周边的昆山、嘉善，南京周边的马鞍山、滁州等，这些城市的基础设施配套和产业资源也会产生联动。
继续强调落户政策
政府工作报告明确指出，“抓好农业转移人口落户，推动城镇基本公共服务覆盖常住人口。”
严跃进认为，关于人才引入和落户政策，是这两年政策调控中争议较多的内容。此次政策中提到了要抓好农业转移人口落户政策，这其实也是为了更好实现2020年的城镇化的发展目标。实际上近期各地都在抓这个工作，这有助于人口导入的门槛降低和市民化的进程加快。类似落户政策预计会形成一波新的红利，预计2019年通过落户政策而带动的购房消费需求会继续上升。未来两年，中国城镇化速度依然会加快。
张大伟表示，户籍制度改革全面落地，31个省（区、市）及新疆生产建设兵团已全部出台户籍制度改革方案或意见，大多数城市已经放开放宽落户限制，许多中小城市基本实现落户零门槛，农业转移人口市民化制度性通道全面打通。”
更好解决群众住房问题
政府工作报告指出，“更好解决群众住房问题，落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展。”
严跃进认为，这和2018年的两会精神是一致的，而今年两会继续强调群众住房问题的解决。从政策上看，这和此前中央经济工作会议的精神是一致的，主要是3个要点，即落实城市主体责任、完善住房体系、推进棚改工程。类似表述中，最主要是要关注落实城市主体责任的概念，预计今年会不断推进对各地楼市调控的考核，这里虽然没有提“一城一策”，但估计接下来会有陆续细分政策出台。尤其是在住房规划、住房政策调整、住房金融政策完善等方面有创新。
新城控股*总裁欧阳捷指出，虽然报告提出“落实城市主体责任，改革完善住房体系和保障体系”，但除了因城施策、一城一策、落实责任之外，预计不会有更大力度的改革新举措，也不会有更大力度的刺激政策或抑制政策，房地产市场平稳健康发展是未来的市场走势。
推进保障房建设和棚改
政府工作报告明确，“继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造，保障困难群体基本居住需求。”
张大伟认为，从全国库存看，房地产市场已经基本告别库存积压时代，当前房地产去库存任务初步完成，一、二、三、四线城市商品房库存去化已十分充分，很多城市去化周期均在12个月以下。必须明确的是，棚改的数量将减少，这已经是2018年的政策要求，另外货币化安置的逐渐收紧也已经是趋势。但一刀切的可能性不存在。
张宏伟认为，房地产调控基调基本不会变，在此基础上做好民生类的工作，解决低收入家庭的居住问题。
存量市场受到高度重视
政府工作报告明确指出，“城镇老旧小区量大面广，要大力进行改造提升，更新水电路气等配套设施，支持加装电梯，健全便民市场、便利店、步行街、停车场、无障碍通道等生活服务设施。”
严跃进认为，这和过去的棚改的做法是有差异的。实际上在这次政府工作报告中，提出了很多新的产业，包括水电路气配套设施、加装电梯、便民市场、便利店、步行街、停车场、无障碍通道等7个细分领域，这是很多涉及城市运营的开发商可以积极关注的。
聂梅生表示，老旧小区的改造提升，更多的是增加服务业的活力，增加就业，增加商业的活力，使人在其中发挥更大的作用。
集体经营性建设用地入市
政府工作报告中提到，“推广农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点成果”。
严跃进表示，从房地产发展的角度看，集体经营性建设用地入市是焦点，这和当前发展租赁市场的改革导向有关。从此次政策来看，强调了“推广”的概念，意味着此前全国18个城市试点工作会推广。所以预计包括苏州、东莞、重庆、济南等城市后续在集体建设用地配建租赁住房等方面，会有较多的动作和政策导向。
张大伟则认为，从趋势看，农村土地的价值将提高，但目前依然是使用权的变化，短期看，产权发生改变的可能性不大。
稳步推进房地产税立法
政府工作报告明确，“稳步推进房地产税立法”。
聂梅生指出，2019年仍将是房地产税落地的准备之年，继续完善诸如调查研究之类的前期准备工作。
张大伟认为，房产税立法过程较长，目前在积极准备草案阶段，短期出台可能性不大。
凤凰网房产讯 11月24日，***刊登刘鹤署名文章《必须实现高质量发展》。文章指出，要以深化供给侧结构性改革为主线。我国经济运行面临的主要矛盾在供给侧，实现高质量发展关键在于提升供给体系的水平和质量，更好适应、引领和创造新需求。壮大实体经济，加快建设制造强国。要深化金融供给侧结构性改革，加强治理结构改革，提高金融体系服务实体经济的能力和水平，促进实体经济与金融协调发展，实现“科技—产业—金融”的高水平循环。资本市场在金融运行中具有牵一发而动全身的作用，要坚持“建制度、不干预、零容忍”的方针，打造规范、透明、开放、有活力、有韧性的资本市场，使之成为推动科技创新和实体经济转型升级的枢纽。适应数字化趋势，发展数字经济，推动传统产业技术改造，发展战略性新兴产业。在坚持以供给侧结构性改革为主线的过程中，要重视需求侧管理，坚持扩大内需这个战略基点，始终把扩大内需同深化供给侧结构性改革有机结合起来。适度超前进行基础设施建设。有序落实碳达峰碳中和，加强全国统筹，完善能耗控制机制，通过市场竞争推动淘汰落后产能。实施好区域协调发展战略，打造高质量发展增长极。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，着力稳地价、稳房价、稳预期，落实好房地产市场长效机制，顺应居民高品质住房需求，更好解决居民住房问题，促进房地产行业平稳健康发展和良性循环。
